SCI à l’IS ou à l’IR : l’arbitrage chiffré en 2026
L’IS divise l’impôt annuel par dix. Il le reprend à la revente. Tout l’arbitrage tient dans ce paradoxe, et les deux chiffres qui le tranchent sont votre durée de détention et votre besoin de sortir le cash. Voici le calcul complet, amortissement réel et fiscalité de sortie comprises, après la loi de finances pour 2026.
Sommaire
L’IS n’est pas un régime « moins cher », c’est un report d’imposition. Pendant l’exploitation, l’amortissement du bâti et la déduction intégrale des charges ramènent souvent l’impôt à quelques centaines d’euros, contre 15 à 20 000 € par an à l’IR pour un patrimoine comparable. À la revente, les amortissements déduits sortent de la valeur nette comptable et la plus-value est taxée sans aucun abattement pour durée de détention, puis une seconde fois si vous distribuez. L’IS gagne si vous conservez longtemps et capitalisez dans la société ; l’IR gagne si vous prévoyez de vendre pour consommer le produit de la vente.
Notre avis sur l’option à l’impôt sur les sociétés
Ce qui fonctionne vraiment
- L’amortissement du bâti efface l’essentiel du résultat imposable pendant quinze à vingt ans.
- Un taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, puis 25 %, contre une tranche marginale à 41 ou 45 % majorée de 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Toutes les charges sont déductibles sans plafond, y compris la rémunération du gérant.
- Le déficit se reporte en avant sans limite de durée.
- Le résultat non distribué n’entre pas dans votre revenu fiscal de référence, ce qui compte désormais beaucoup avec la contribution différentielle sur les hauts revenus.
- L’effet de levier est réel : le cash épargné d’impôt finance l’acquisition suivante.
Ce qui coince réellement
- À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable : tous les amortissements déduits reviennent dans l’assiette.
- Aucun abattement pour durée de détention, donc aucune exonération à 22 ou 30 ans.
- Distribuer le résultat coûte 31,4 % de plus depuis 2026.
- La cession des parts relève des plus-values mobilières, sans abattement lui non plus.
- L’option n’est révocable que jusqu’au cinquième exercice suivant, et une seule fois.
- Comptabilité d’engagement, liasse fiscale et acomptes : comptez 1 500 à 3 000 € par an d’honoraires.
La phrase à retenir avant d’opter
Posez-vous une seule question : à quoi servira ce patrimoine dans quinze ans ? S’il doit être conservé, réinvesti puis transmis, l’IS est le bon véhicule. S’il doit être vendu pour financer un projet personnel, l’IS vous fera payer en une fois, au taux plein, tout ce qu’il vous aura fait économiser année après année.
Ce que l’option à l’IS change réellement
Par défaut, une SCI est translucide : elle ne paie pas d’impôt, chaque associé déclare sa quote-part en revenus fonciers et l’ajoute à ses autres revenus. L’option de l’article 239 du CGI fait basculer le résultat dans les règles des bénéfices industriels et commerciaux, calculé et payé par la société. L’option ne change ni la forme juridique, ni les statuts : la SCI reste une SCI, seul le mode de calcul du résultat change.
Trois conséquences en découlent, et elles se tiennent. La société peut amortir, donc constater une charge qui ne correspond à aucune sortie d’argent. Le résultat lui appartient tant qu’il n’est pas distribué, ce qui le sort de votre imposition personnelle. Et parce qu’elle amortit, elle enregistre une valeur comptable qui décroît chaque année, sur laquelle sera calculée la plus-value le jour de la vente.
| Effet | Ce que vous gagnez | Ce que vous payez en face |
|---|---|---|
| Amortissement du bâti | Une charge déductible annuelle de l’ordre de 2,5 à 3,5 % du prix d’acquisition. | Une valeur comptable qui baisse, donc une plus-value future mécaniquement plus élevée. |
| Imposition au niveau de la société | 15 % puis 25 %, hors de votre revenu fiscal de référence. | Une seconde imposition à 31,4 % le jour où vous sortez l’argent. |
| Règles des BIC | Charges intégralement déductibles, déficit reportable sans limite de durée. | Comptabilité commerciale, liasse fiscale, acomptes trimestriels. |
L’option se formule avant la fin du troisième mois de l’exercice
Elle se notifie au service des impôts des entreprises, avec la désignation de la société, son siège, l’identité des associés et la répartition du capital. Pour une SCI qui clôture au 31 décembre et veut être à l’IS dès 2027, la notification doit partir avant le 31 mars 2027. Elle peut aussi résulter des statuts ou, de fait, de la souscription d’une déclaration de résultats à l’IS.
Ce que la loi de finances pour 2026 change pour votre SCI
La loi n° 2026-103 du 19 février 2026, publiée au Journal officiel le 20 février, ne touche ni au taux de l’IS ni au seuil de 42 500 €. Elle modifie en revanche l’environnement de la décision : un amortissement devient possible à l’IR avec le statut du bailleur privé, la distribution coûte 1,4 point de plus, la contribution différentielle sur les hauts revenus est pérennisée et les holdings patrimoniales entrent dans le champ d’une nouvelle taxe.
| Mesure | Contenu | Effet sur l’arbitrage |
|---|---|---|
| Statut du bailleur privé, article 47 | Amortissement de 80 % du prix d’un logement collectif loué nu, de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, de 3 à 4 % dans l’ancien lourdement rénové, plafonné à 8 000, 10 000 ou 12 000 € selon le niveau de loyer. Engagement de neuf ans, plafonds de loyer et de ressources, acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. | Rapproche l’IR de l’IS sur la phase d’exploitation, pour les seuls biens éligibles et dans la limite du plafond. |
| Hausse de la CSG sur le capital | CSG portée de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus mobiliers, soit 18,6 % de prélèvements sociaux au total et un prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %. | Renchérit la distribution de dividendes. Les revenus fonciers de la location nue restent à 17,2 %. |
| Contribution différentielle sur les hauts revenus | Imposition minimale de 20 % du revenu fiscal de référence au-delà de 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple. Pérennisée tant que le déficit public dépasse 3 % du PIB, avec un acompte de 95 % en décembre. | Renforce l’intérêt de laisser le résultat dans la société plutôt que de le remonter. |
| Taxe sur les holdings patrimoniales | Taxe annuelle de 20 % sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle, pour les sociétés à l’IS dont les actifs dépassent 5 millions d’euros, contrôlées par une personne physique et dont plus de la moitié des revenus sont passifs. Exercices clos à compter du 31 décembre 2026. | À vérifier si votre SCI est logée sous une holding, ou si elle détient des actifs non locatifs. |
| Pacte Dutreil | Exonération de 75 % maintenue, mais recentrée sur les actifs affectés à l’activité opérationnelle. | Sans effet direct sur une SCI de location nue, qui n’a jamais été éligible au Dutreil. |
| Taux de l’IS | 25 % au taux normal, 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice. L’amendement qui portait ce seuil à 100 000 € n’a pas été retenu. | Barème inchangé, y compris ses trois conditions d’accès. |
Le statut du bailleur privé ne se cumule pas avec l’IS
L’amortissement de l’article 47 se déduit des revenus fonciers. Il suppose donc une SCI à l’IR, un logement situé dans un immeuble collectif, une location nue à usage de résidence principale et le respect des plafonds. Une SCI qui a opté pour l’IS en est exclue, comme l’est la location meublée. C’est une alternative à l’IS, pas un complément.
L’amortissement réel : ni 100 % du prix, ni 30 ans
On lit partout « bien divisé par trente ». C’est faux sur deux points. Le terrain ne s’amortit pas et représente couramment 15 à 20 % du prix, davantage en zone urbaine dense. Et le bâti s’amortit par composants, chacun sur sa propre durée d’usage. Sur un immeuble d’habitation, la dotation annuelle réelle ressort en général entre 2,5 et 3,5 % du prix d’acquisition, et non 3,33 %.
| Poste | Quote-part | Base | Durée | Dotation annuelle |
|---|---|---|---|---|
| Terrain | 20 % | 160 000 € | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre | 60 % du bâti | 384 000 € | 50 ans | 7 680 € |
| Façade et étanchéité | 15 % du bâti | 96 000 € | 25 ans | 3 840 € |
| Installations techniques | 15 % du bâti | 96 000 € | 20 ans | 4 800 € |
| Agencements | 10 % du bâti | 64 000 € | 15 ans | 4 267 € |
| Total | — | 640 000 € amortissables | — | 20 587 €, soit 2,6 % du prix |
Les frais d’acquisition peuvent être immobilisés et amortis avec les composants, ou passés en charges immédiatement. Le mobilier et les équipements suivent leurs propres durées, de cinq à dix ans. Le choix des quotes-parts et des durées se justifie : il se documente au dossier, il n’est pas déclaratif.
Un amortissement surévalué est un redressement différé
Retenir 5 % de terrain sur un immeuble en centre-ville, ou amortir la totalité du prix sur trente ans, produit une économie immédiate et un risque fiscal qui se matérialise au contrôle, majorations comprises. La valeur du terrain s’apprécie par comparaison avec des cessions de terrains nus du secteur, et cette méthode est celle qu’utilisera l’administration.
SCI à l’IR et SCI à l’IS : les 12 critères qui décident
L’IS l’emporte sur la phase d’exploitation, sans discussion. L’IR l’emporte sur la sortie, également sans discussion. Les dix autres critères servent surtout à savoir combien de temps vous tiendrez la position et à quel coût administratif.
| Critère | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Qui paie l’impôt | Les associés, sur leur quote-part. | La société, sur son résultat. |
| Taux | Tranche marginale de 0 à 45 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux. | 15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %. |
| Amortissement du bien | Impossible, sauf statut du bailleur privé : 3 à 5,5 % sur 80 % du prix, plafonné à 8 000 à 12 000 € par an et par foyer. | Par composants, sans plafond, terrain exclu. |
| Intérêts d’emprunt | Déductibles des revenus fonciers. | Déductibles du résultat, sans restriction d’imputation. |
| Travaux | Déductibles s’il s’agit d’entretien, de réparation ou d’amélioration. La construction et l’agrandissement ne le sont pas. | Déductibles ou immobilisés puis amortis, dans tous les cas récupérés. |
| Déficit | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 €, le surplus sur les revenus fonciers pendant dix ans. | Reportable en avant sans limite de durée, dans la limite annuelle d’un million d’euros majoré de la moitié de la fraction supérieure. |
| Rémunération du gérant | Non déductible. | Déductible, mais imposable et soumise à cotisations chez le gérant. |
| Plus-value de cession de l’immeuble | 19 % plus 17,2 %, abattements progressifs, exonération à 22 et 30 ans. | Calculée sur la valeur nette comptable, taxée à 15 puis 25 %, aucun abattement. |
| Cession des parts | Régime des plus-values immobilières, avec abattements. | Régime des plus-values mobilières, prélèvement forfaitaire unique à 31,4 %, sans abattement. |
| Sortie du cash | Le résultat est déjà imposé, les distributions sont libres. | Dividendes taxés à 31,4 % en plus de l’IS. |
| Obligations comptables | Recettes-dépenses, déclaration 2072. | Comptabilité d’engagement, bilan, liasse 2065, acomptes. |
| Réversibilité | Totale : l’option IS reste ouverte. | Renonciation possible jusqu’au cinquième exercice suivant, une seule fois. |
Simulation complète sur dix ans, revente comprise
Sur un immeuble de quatre logements acquis 800 000 €, produisant 48 000 € de loyers et 16 000 € de charges, l’IS économise environ 17 300 € d’impôt par an, soit 173 000 € sur dix ans. À la revente au bout de dix ans pour un million d’euros, il coûte en revanche environ 56 000 € de plus si le produit reste dans la société, et près de 153 000 € de plus s’il est distribué. Le solde reste favorable à l’IS, mais l’écart n’a plus rien à voir avec les économies annuelles affichées.
Phase d’exploitation
SCI à l’IR, associé imposé à 41 %
Même immeuble, SCI à l’IS
Et le jour de la vente
Hypothèse d’une cession au bout de dix ans pour 1 000 000 €, l’immeuble ayant été acquis 800 000 €.
À l’IR
À l’IS
Reconstitution ILA. Immeuble acquis 800 000 € frais inclus, 48 000 € de loyers et 16 000 € de charges par an, associé imposé dans la tranche à 41 %, revente au bout de dix ans pour 1 000 000 €. Cumul de l’impôt d’exploitation sur dix ans et de la fiscalité de cession. Hors surtaxe sur les plus-values élevées et hors effet de l’endettement. Axe à base zéro.
Ce que la simulation ne dit pas, et qui change tout
Les 173 000 € économisés à l’IS ne dorment pas : ils remboursent du capital ou financent un second immeuble, qui produit à son tour des loyers et de nouveaux amortissements. C’est là que se situe l’avantage réel de l’IS, dans la capacité à réinvestir un cash-flow non fiscalisé. Un investisseur qui économise 17 000 € par an sans rien en faire perd l’essentiel du bénéfice de l’opération et ne conservera que l’addition de sortie.
L’arbitrage IR-IS se joue sur votre horizon de détention et votre besoin de liquidité, pas sur le taux affiché. Faites chiffrer les deux scénarios, sortie comprise, avant de notifier l’option.
Certains liens de nos guides sont partenaires. ILA perçoit une commission ; elle ne modifie ni les analyses ni les classements. Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
Vendre l’immeuble ou céder les parts : deux fiscalités
À l’IS, la vente de l’immeuble génère une plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable et imposée au taux de l’IS, sans abattement. La cession des parts, elle, relève des plus-values mobilières et supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, sans abattement non plus. À l’IR, ces deux opérations relèvent du régime des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention.
| Opération | SCI à l’IR | SCI à l’IS |
|---|---|---|
| Vente de l’immeuble | Plus-value des particuliers : 19 % et 17,2 %, abattements dès la sixième année, exonération totale à 22 ans à l’impôt et 30 ans aux prélèvements sociaux. | Plus-value professionnelle calculée sur la valeur nette comptable, imposée à 15 puis 25 %, sans abattement. |
| Cession des parts | Société à prépondérance immobilière : régime des plus-values immobilières, abattements identiques. | Plus-value mobilière : prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, ou barème sur option globale. |
| Sortie du produit de la vente | Déjà imposé, disponible sans frottement supplémentaire. | Dividende taxé à 31,4 %, ou réduction de capital, ou réinvestissement dans la société. |
| Donation ou succession | Purge de la plus-value latente pour les héritiers. | Les parts sont transmises, mais la valeur nette comptable et la plus-value latente restent dans la société. |
La transmission reste un point fort de l’IS, pour une autre raison
L’avantage ne vient pas d’un régime de faveur mais de l’endettement : la valeur des parts est celle de l’actif net, donc du bien diminué du capital restant dû. Donner des parts pendant la phase d’amortissement du prêt, avec démembrement et abattements renouvelables tous les quinze ans, reste efficace. Cela vaut d’ailleurs autant à l’IR qu’à l’IS, et cela n’a rien à voir avec le pacte Dutreil, auquel une SCI de location nue n’a jamais eu accès.
L’option n’est plus irrévocable, mais presque
Contrairement à ce que répètent la plupart des guides, l’option pour l’IS n’est plus définitive dès sa formulation. Depuis la loi de finances pour 2019, l’article 239 du CGI autorise une renonciation jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée. Passé ce délai, l’option devient irrévocable. Une seule renonciation est possible, et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter.
La date limite n’est pas le 31 décembre : la renonciation doit être notifiée avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’IS de l’exercice concerné, soit fin février pour une société qui clôture au 31 décembre. C’est une fenêtre étroite, à surveiller dans un calendrier.
Revenir à l’IR n’est pas gratuit
Le retour au régime des sociétés de personnes emporte les conséquences d’une cessation d’entreprise : imposition des plus-values latentes et des bénéfices en sursis. Un régime d’atténuation existe lorsque aucune modification n’est apportée aux écritures comptables et que l’imposition reste possible sous le nouveau régime, mais les réserves accumulées peuvent être regardées comme distribuées. Traitez la fenêtre de cinq ans comme un filet de sécurité, pas comme une porte de sortie : en pratique, décidez comme si l’option était définitive.
Pour quel profil ?
| Votre situation | Régime à privilégier | Pourquoi |
|---|---|---|
| Tranche marginale à 41 ou 45 %, détention longue, réinvestissement | IS | L’amortissement libère un cash-flow non fiscalisé qui finance l’acquisition suivante. |
| Revenu fiscal de référence au-dessus de 250 000 € | IS | Le résultat non distribué n’entre pas dans le calcul de la contribution différentielle. |
| Immeuble de rapport ancien, gros travaux, fort endettement | IS | Aucun plafond d’imputation, déficit reportable sans limite de durée. |
| Logement collectif neuf ou lourdement rénové, loyers plafonnés acceptés | IR, statut du bailleur privé | Amortissement à l’IR jusqu’à 8 000 à 12 000 € par an, sans perdre les abattements de plus-value. |
| Tranche marginale à 11 ou 30 %, patrimoine modeste | IR | L’écart de taux ne couvre pas 1 500 à 3 000 € d’honoraires annuels. |
| Revente envisagée sous dix ans pour consommer le produit | IR | La plus-value sur valeur nette comptable puis le prélèvement de 31,4 % annulent l’économie. |
| SCI destinée à loger la famille ou l’associé | Ni l’un ni l’autre sans conseil | Occupation gratuite ou à loyer minoré : sujet fiscal à part entière, à arbitrer avec un conseil. |
Un repère simple : tant que l’économie d’impôt annuelle attendue reste inférieure à 3 000 €, l’IS ne se justifie pas, puisqu’elle sera absorbée par le coût de la comptabilité. Entre 3 000 et 10 000 €, la décision dépend entièrement de l’horizon de revente. Au-delà, l’IS s’impose presque toujours, à condition de ne pas prévoir de distribuer.
Créer une SCI à l’IS ou y basculer
La création passe par les statuts, le dépôt du capital, l’annonce légale et l’immatriculation via le guichet unique des formalités des entreprises. L’option pour l’IS se notifie ensuite, ou figure directement dans les statuts. Le budget de première année se situe entre 2 000 et 4 000 €, honoraires comptables compris.
| Étape | Ce qu’il faut faire | Coût indicatif |
|---|---|---|
| Statuts | Objet, capital, gérance, cession de parts, clause d’option à l’IS. La rédaction par un professionnel se justifie dès qu’il y a plusieurs associés ou un démembrement. | Gratuit à 1 500 € |
| Capital social | Aucun minimum légal. Les modalités de libération sont fixées par les statuts, mais le capital doit être intégralement libéré pour bénéficier du taux réduit de 15 %. | À partir de 1 € |
| Annonce légale | Support habilité du département du siège, au forfait pour une société civile. | Environ 200 € HT |
| Immatriculation | Guichet unique des formalités des entreprises, avec dépôt des statuts et déclaration des bénéficiaires effectifs. | Environ 70 € |
| Option pour l’IS | Notification au service des impôts des entreprises avant la fin du troisième mois de l’exercice, ou clause statutaire. | Gratuit |
| Compte bancaire dédié | Indispensable en pratique pour la comptabilité d’engagement, même sans obligation légale spécifique. | 0 à 30 € par mois |
| Expert-comptable | Non obligatoire au sens strict, mais la liasse fiscale, les composants et le tableau d’amortissement ne s’improvisent pas. | 1 500 à 3 000 € par an |
Basculer une SCI existante à l’IS
La bascule est une cessation d’entreprise au sens fiscal. Elle suppose d’établir un bilan d’ouverture et de valoriser les immeubles, puisque c’est cette valeur qui servira de base aux amortissements futurs. Faire réévaluer un bien acquis il y a quinze ans peut créer une base amortissable nettement supérieure au prix historique, mais l’opération se documente et s’anticipe avec un expert-comptable.
Comptabilité, liasse et calendrier fiscal
Une SCI à l’IS tient une comptabilité d’engagement complète : journaux, grand livre, bilan, compte de résultat et annexe. Elle dépose une liasse 2065 avec ses tableaux, et verse quatre acomptes d’IS lorsque l’impôt de l’exercice précédent dépasse 3 000 €. Le solde intervient au plus tard le 15 du quatrième mois suivant la clôture.
| Échéance | Obligation |
|---|---|
| 15 mars, 15 juin, 15 septembre, 15 décembre | Acomptes d’IS, calculés sur le résultat de l’exercice précédent. Dispense si l’IS dû reste sous 3 000 €. |
| Deuxième jour ouvré suivant le 1er mai | Dépôt de la liasse fiscale 2065 et de ses annexes. |
| 15 mai | Versement du solde d’IS pour un exercice clos au 31 décembre. |
| Dans les six mois de la clôture | Approbation des comptes par les associés, selon les modalités prévues aux statuts. |
| Tout au long de l’exercice | Tenue du tableau d’amortissement par composants et conservation des justificatifs de la ventilation terrain-bâti. |
Les 6 erreurs qui coûtent le plus cher
1. Amortir la totalité du prix sur trente ans
Le terrain n’est pas amortissable et le bâti se décompose. Une dotation calculée à la louche gonfle l’économie affichée de 20 à 30 % et fragilise le dossier en cas de contrôle. La ventilation se justifie par des éléments externes, pas par une règle de trois.
2. Comparer les régimes sans la sortie
C’est l’erreur structurante. Une simulation qui s’arrête au résultat annuel donne systématiquement raison à l’IS. La comparaison n’a de sens qu’en intégrant la plus-value sur valeur nette comptable, l’absence d’abattement et, le cas échéant, le prélèvement de 31,4 % sur la distribution.
3. Croire que l’option est irréversible dès le premier jour
Elle ne l’est qu’au bout de cinq exercices, et la renonciation se notifie fin février, pas fin décembre. Beaucoup de dossiers passent à côté de cette fenêtre par méconnaissance, ou s’en servent trop tard en découvrant le coût de la cessation d’entreprise qu’elle déclenche.
4. Distribuer le résultat chaque année
Remonter le bénéfice net d’IS dans le patrimoine personnel ramène la fiscalité cumulée autour de 48 %, soit le niveau de l’IR qu’on cherchait à éviter. L’IS n’a d’intérêt que si la trésorerie reste dans la société pour rembourser de la dette ou acquérir un autre bien.
5. Ignorer le statut du bailleur privé quand le bien y est éligible
Pour un logement collectif neuf ou lourdement rénové, avec un besoin d’amortissement inférieur au plafond annuel et un horizon de revente lointain, l’IR combiné à l’amortissement de l’article 47 conserve les abattements de plus-value. Le comparatif mérite d’être refait sur trois scénarios, pas deux.
6. Opter à l’IS pour un patrimoine trop petit
En dessous de 200 000 à 250 000 € d’actifs, ou de 10 000 € de revenus fonciers annuels, les honoraires comptables consomment l’économie fiscale. L’IS est un outil de structuration patrimoniale, pas une optimisation de premier appartement.
Lexique de la SCI à l’IS
- Translucidité fiscale
- Régime de droit commun de la SCI : la société ne paie pas d’impôt, chaque associé est imposé sur sa quote-part de résultat, en revenus fonciers pour la location nue.
- Option pour l’IS
- Choix prévu à l’article 239 du CGI, notifié avant la fin du troisième mois de l’exercice, qui soumet le résultat de la SCI à l’impôt sur les sociétés selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux.
- Amortissement par composants
- Répartition du prix du bâti entre gros œuvre, façade, installations techniques et agencements, chacun amorti sur sa durée d’usage. Le terrain reste en dehors.
- Valeur nette comptable
- Prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués. Elle sert de base au calcul de la plus-value de cession dans une société à l’IS.
- Prélèvement forfaitaire unique
- Imposition des dividendes et plus-values mobilières à 31,4 % depuis 2026, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, sauf option globale pour le barème.
- Statut du bailleur privé
- Dispositif de l’article 47 de la loi de finances pour 2026, codifié à l’article 31 du CGI, permettant d’amortir 80 % du prix d’un logement collectif loué nu sur ses revenus fonciers, sous conditions de loyer et de ressources.
- Contribution différentielle sur les hauts revenus
- Imposition minimale de 20 % du revenu fiscal de référence au-delà de 250 000 € pour une personne seule et 500 000 € pour un couple, pérennisée par la loi de finances pour 2026.
- Renonciation à l’option
- Faculté de revenir au régime des sociétés de personnes jusqu’au cinquième exercice suivant l’option, une seule fois, avec les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise.
Questions fréquentes
Qu’est-ce qu’une SCI à l’IS ?
C’est une société civile immobilière qui a opté pour l’impôt sur les sociétés au lieu du régime de transparence. Elle calcule son résultat selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux, peut amortir le bâti et déduire toutes ses charges, et paie l’impôt elle-même au taux de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %. Sa forme juridique ne change pas.
L’option pour l’IS est-elle irréversible ?
Pas immédiatement. Depuis la loi de finances pour 2019, l’article 239 du CGI permet d’y renoncer jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option, à condition de notifier la renonciation avant la fin du mois précédant la date limite du premier acompte d’IS de l’exercice concerné. Au-delà, l’option devient définitive, et une société qui a renoncé ne peut plus jamais opter. Le retour à l’IR déclenche par ailleurs les conséquences d’une cessation d’entreprise.
Combien économise-t-on réellement avec l’IS ?
Sur un immeuble de 800 000 € produisant 48 000 € de loyers, avec un associé imposé à 41 %, l’écart annuel ressort autour de 17 000 €, soit 173 000 € sur dix ans. Mais une revente au bout de dix ans coûte environ 56 000 € de plus à l’IS si le produit reste dans la société, et 153 000 € de plus s’il est distribué. L’économie nette existe, elle est simplement bien inférieure aux chiffres généralement affichés.
Sur quelle durée amortit-on un immeuble en SCI à l’IS ?
Il n’y a pas de durée unique. Le terrain, soit 15 à 20 % du prix en général, n’est pas amortissable. Le bâti se décompose par composants amortis sur leurs durées d’usage respectives, environ 50 ans pour le gros œuvre, 25 ans pour la façade et l’étanchéité, 20 ans pour les installations techniques et 15 ans pour les agencements. La dotation annuelle réelle représente en pratique 2,5 à 3,5 % du prix d’acquisition.
Comment est calculée la plus-value en SCI à l’IS ?
Sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’acquisition diminué des amortissements pratiqués. Ces amortissements reviennent donc dans l’assiette imposable. Le résultat est taxé au taux de l’IS, 15 % jusqu’à 42 500 € puis 25 %, sans aucun abattement pour durée de détention. Si le produit est ensuite distribué, le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % s’applique.
Le taux réduit de 15 % a-t-il changé en 2026 ?
Non. L’amendement du projet de loi de finances qui portait le seuil de 42 500 € à 100 000 € n’a pas été retenu dans le texte définitif. Le taux réduit reste soumis à trois conditions cumulatives : un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré et détenu à 75 % au moins par des personnes physiques.
Le statut du bailleur privé est-il cumulable avec une SCI à l’IS ?
Non. L’amortissement créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 se déduit des revenus fonciers : il suppose une SCI restée à l’IR et une location nue à usage de résidence principale, dans un immeuble collectif, avec des plafonds de loyer et de ressources et un engagement de neuf ans. Pour les biens éligibles, c’est une alternative sérieuse à l’IS, plafonnée entre 8 000 et 12 000 € d’amortissement par an et par foyer fiscal.
Quel est l’impact de la hausse de CSG de 2026 sur une SCI ?
Les revenus fonciers d’une SCI restée à l’IR ne sont pas concernés : ils restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. La hausse frappe les revenus mobiliers, donc les dividendes versés par une SCI à l’IS, dont la fiscalité passe de 30 % à 31,4 %. Mécaniquement, elle pénalise la distribution et encourage la capitalisation.
Faut-il un expert-comptable pour une SCI à l’IS ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est une nécessité pratique. La comptabilité d’engagement, la ventilation par composants, le tableau d’amortissement, la liasse 2065 et les acomptes forment un ensemble où une erreur se paie des années plus tard, au moment de la cession. Comptez 1 500 à 3 000 € par an selon le nombre de lots.
Peut-on passer une SCI existante de l’IR à l’IS ?
Oui, en notifiant l’option avant la fin du troisième mois de l’exercice concerné. Le changement de régime emporte les conséquences fiscales d’une cessation d’entreprise et suppose l’établissement d’un bilan d’ouverture. La valeur retenue pour les immeubles à cette date détermine la base amortissable des années suivantes : c’est le point technique à ne pas traiter seul.
La SCI à l’IS est-elle intéressante pour transmettre ?
Pour la même raison qu’une SCI à l’IR : la valeur des parts correspond à l’actif net, donc au bien diminué du capital restant dû, et la donation peut être démembrée et fractionnée par abattements renouvelables. L’IS ajoute la possibilité de capitaliser sans imposition personnelle. En revanche, il ne purge pas la plus-value latente, qui reste attachée à la société, et le pacte Dutreil ne s’applique pas à une activité de location nue.
La nouvelle taxe sur les holdings patrimoniales concerne-t-elle ma SCI ?
Rarement, mais la vérification s’impose au-delà d’un certain niveau de patrimoine. Elle vise les sociétés à l’IS détenant plus de 5 millions d’euros d’actifs, contrôlées par une personne physique et son groupe familial, dont plus de la moitié des revenus sont passifs, et porte sur certains actifs non affectés à une activité opérationnelle. Elle s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
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Sources
- 1. Code général des impôts, article 219, taux de l’impôt sur les sociétés et conditions du taux réduit de 15 % dans la limite de 42 500 €.
- 2. Code général des impôts, article 239, option pour l’impôt sur les sociétés et faculté de renonciation jusqu’au cinquième exercice suivant ; BOFiP, BOI-IS-CHAMP-20-20-30.
- 3. Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026, notamment son article 47 créant le statut du bailleur privé, codifié à l’article 31 du CGI.
- 4. Loi de financement de la sécurité sociale pour 2026, relèvement de la CSG sur les revenus du capital et prélèvement forfaitaire unique porté à 31,4 %.
- 5. Loi de finances pour 2026, contribution différentielle sur les hauts revenus et taxe sur les actifs non affectés à une activité opérationnelle des holdings patrimoniales.
- 6. Code général des impôts, articles 150 U à 150 VH et 150 UB, régime des plus-values immobilières des particuliers et des cessions de parts de sociétés à prépondérance immobilière.
- 7. Code général des impôts, articles 221-2 et 221 bis, conséquences du changement de régime fiscal.
- 8. Plan comptable général, amortissement par composants ; impots.gouv.fr, modalités d’option et obligations déclaratives des sociétés à l’IS.
Analyse éditoriale indépendante rédigée par Gaultier Garde, directeur de publication d’Investissement Locatif Avis. Les simulations sont des reconstitutions à hypothèses explicites : elles varient selon la valeur du terrain, la structure de financement, la composition du foyer fiscal et la date de cession. Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement personnalisé. L’option pour l’impôt sur les sociétés engage sur plusieurs décennies : faites-la valider par un expert-comptable et, en cas de projet de transmission, par un notaire.
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