Activimmo Avis 2026
La pionnière des SCPI logistiques. 100% entrepôts et locaux d’activités, 5,49% de rendement stable depuis 2022, 1,4 Md€ de capitalisation. Mais le TOF recule et les baux sont courts. On analyse tout.
Présentation — La Pionnière de la Logistique SCPI
Activimmo est la première SCPI 100% dédiée à l’immobilier logistique et aux locaux d’activités, lancée en septembre 2019 par Alderan, société de gestion agréée AMF fondée en 2015 par Rémy Bourgeon et Alain Mallart. À l’époque, aucune SCPI de cette taille ne s’était positionnée aussi radicalement sur ce segment.
La thèse d’investissement est claire et structurelle : la montée en puissance du e-commerce, la réduction des délais de livraison et la relocalisation des flux logistiques proches des consommateurs génèrent une demande croissante et durable pour les entrepôts logistiques et la logistique du dernier kilomètre. Activimmo cible en priorité la dorsale logistique française (Lille-Paris-Lyon-Marseille) et les grandes métropoles européennes.
🏭 Qu’est-ce que la logistique du dernier kilomètre ? C’est le segment de la chaîne logistique couvrant la livraison finale du produit au consommateur. Avec l’essor d’Amazon, Zalando et du e-commerce, ce segment est en croissance structurelle : les entrepôts urbains en périphérie des villes sont rares, donc chers et bien loués. C’est sur ce segment que se positionne Activimmo.
Frais & structure financière
💡 Quasi-parité prix vs valeur de reconstitution : La valeur de reconstitution d’Activimmo est de 609,65€ pour un prix de souscription de 610€ — quasi-identiques. Vous achetez au juste prix, sans décote favorable (comme Corum Eurion à -6,2%) ni sur-côte dangereuse (comme Novaxia Neo à +6%). C’est un signal de valorisation équilibrée.
Track-record 2019-2025 — Stabilité autour de 5,5%
Activimmo a affiché un rendement remarquablement stable depuis 2022, après une phase de montée en puissance sur les premières années. Sur 6 ans, la SCPI a systématiquement tenu ses objectifs de distribution.
Le dividende T4 2025 de 8,80€/part intègre un dividende exceptionnel de plus-value de 1,06€/part (dont 0,13€/part de fiscalité à la source). En excluant ce dividende exceptionnel, le dividende récurrent s’établit à environ 32,41€/part soit ~5,32% annualisé. C’est une nuance importante : le TD 2025 est légèrement flatté par cette plus-value non récurrente.
⚠️ Nuance sur le TD 2025 : Le taux de 5,49% inclut 0,31% de revenus non récurrents (plus-values de cession). Le TD récurrent est d’environ 5,18%. L’objectif 2026 maintenu à 5,50% suppose que des cessions similaires soient réalisées ou que le loyer récurrent progresse. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
TOF de 92,8% — Un Recul à Surveiller
Le TOF d’Activimmo s’établit à 92,8% au T4 2025, en recul significatif de 5,5 points par rapport aux 98,3% enregistrés précédemment. C’est le point de vigilance principal de la SCPI en 2026.
| SCPI | TOF 2025 | Évaluation | Tendance |
|---|---|---|---|
| Corum Eurion | 99,92% | Exceptionnel | Stable |
| Remake Live | ~99% | Excellent | Stable |
| Iroko Zen | 98,6% | Très bon | Stable |
| Corum Origin | 96,23% | Bon | Stable |
| Activimmo | 92,8% | Correct | ⬇️ -5,5 pts en 2 ans |
| Novaxia Neo | 94,60% | Correct | En recul |
| NCap Régions | 91,8% | Correct | Stable |
Les causes du recul : des arbitrages de cession (actifs vendus, donc vacants avant réinvestissement), une augmentation des surfaces vacantes passées de 87 735 m² à 124 238 m² au S1 2025, et une normalisation du marché logistique après plusieurs années d’hyper-tension. Alderan adopte une approche plus sélective sur les renouvellements de baux.
⚠️ WALB de 3,9 ans : La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WALB) est de 3,9 ans seulement — contre 6,22 ans pour Corum Eurion et 6,4 ans pour Sofidy Europe Invest. Cela signifie qu’une part importante des locataires pourra quitter les lieux ou renégocier leurs baux dans moins de 4 ans. Dans un marché logistique en normalisation, c’est un risque à intégrer dans l’analyse.
Liquidité & Endettement — Les Vrais Points Forts
Si la vacance locative est un point de vigilance, la solidité financière d’Activimmo est en revanche exemplaire sur deux indicateurs clés.
✅ Zéro retrait en attente : Contrairement à certaines SCPI en difficulté de 2023-2024 qui affichaient des files d’attente de plusieurs mois pour sortir, Activimmo n’a aucun retrait en attente — situation constante depuis plusieurs trimestres. C’est un signal fort de confiance des associés et de solidité du marché secondaire.
Répartition géographique & patrimoine
Activimmo est majoritairement investie en France (78,1%) avec une diversification européenne croissante dans 6 autres pays. La SCPI cible spécifiquement la dorsale logistique française (Lille-Paris-Lyon-Marseille) et les périphéries des grandes métropoles européennes.
📊 Chiffres clés du portefeuille (T4 2025) : 179 immeubles · 1 392 833 m² · 372 locataires · 77,6 M€ loyers annualisés · Top locataire : 6,7% des loyers · Top 3 : 12,1% · Top 5 : 16,2% — risque de concentration locative bien maîtrisé
Fiscalité — Avantage Partiel sur les Revenus Européens
Avec 21,9% du patrimoine hors de France (Espagne 13,9% + Italie 4,3% + autres), une partie des revenus bénéficie de l’avantage fiscal lié à l’exonération des prélèvements sociaux (17,2%) sur les revenus étrangers.
Attention : la majorité des revenus (78,1%) restant en France, ils sont soumis aux prélèvements sociaux habituels. De plus, une partie des revenus est perçue via des sociétés soumises à l’IS — ces revenus sont traités comme des revenus de capitaux mobiliers et non comme des revenus fonciers classiques, avec un prélèvement à la source sur les dividendes.
⚠️ Fiscalité complexe : La structure fiscale d’Activimmo est plus complexe que les SCPI 100% européennes. La fiscalité étrangère espagnole s’applique sur les dividendes espagnols (0,34€/part de fiscalité étrangère au T4 2025). Une partie des revenus étant traitée comme revenus de capitaux mobiliers, le régime diffère du régime foncier classique. Il est recommandé d’analyser votre situation fiscale personnelle avec un conseiller avant d’investir.
Comment investir dans Activimmo en 2026
En direct via alderan-scpi.com — minimum 10 parts (6 100€)
Souscription sur alderan-scpi.com. Minimum : 10 parts à 610€ = 6 100€. C’est l’un des tickets d’entrée les plus élevés du comparatif. Délai de jouissance : 5 mois (1er jour du 6e mois suivant). Distribution trimestrielle des dividendes.
Souscrire à Activimmo sur alderan-scpi.com →Via plateformes partenaires
Activimmo est accessible via Louve Invest, France SCPI, MeilleureSCPI.com et d’autres plateformes CGP. Certaines proposent des offres de cashback ou de frais réduits selon les périodes.
⚠️ Rappel : Capital non garanti. Rendements non garantis. Délai de jouissance de 5 mois. Ticket minimum élevé : 6 100€. Horizon recommandé : 10 ans minimum. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Activimmo vs les Concurrents
| Critère | Activimmo | Remake Live | Iroko Zen | Sofidy Europe Invest |
|---|---|---|---|---|
| Spécialisation | 100% Logistique | Diversifiée | Diversifiée | Diversifiée |
| Frais entrée | ~9% | 0% | 0% | 0% |
| TD 2025 | 5,49% | 7,05% | 7,14% | 5,41% |
| TOF | 92,8% ⬇️ | ~99% | 98,6% | 95,76% |
| WALB / WALT | 3,9 ans ⚠️ | N/D | 5+ ans | 6,4 ans |
| Ticket min. | 6 100€ | 204€ | 5 000€ | 2 350€ |
| Liquidité | 0 retrait ★ | Bonne | Bonne | Bonne |
| Endettement | 0,79% ★ | ~20% | ~25% | 12,3% |
| Label ISR | ✓ (2021) | ✗ | ✓ | ✓ |
| Note globale | 7.9/10 | 9.4/10 | 9.2/10 | 8.4/10 |
📌 Quand choisir Activimmo ? Pour un investisseur convaincu par la thématique logistique e-commerce sur le long terme, avec un budget minimum de 6 100€ et un horizon 10 ans+. Elle apporte une diversification sectorielle réelle dans un portefeuille SCPI principalement composé de diversifiées. Elle n’est pas adaptée si vous cherchez le meilleur rendement brut (Remake Live/Iroko Zen l’emportent) ou les frais les plus bas (Remake Live/Iroko Zen/Sofidy à 0% frais).
Points forts & limites
✅ Ce qu’on aime vraiment
- 1ère SCPI 100% logistique — positionnement sectoriel unique
- TD stable à ~5,50% depuis 2022 — objectif 2026 maintenu
- 1,4 Md€ capitalisation — excellente mutualisation des risques
- Zéro part en attente de retrait — liquidité parfaite
- LTV 0,79% — quasi zéro endettement, bilan ultra-solide
- Label ISR — 1ère SCPI logistique certifiée (déc. 2021)
- 372 locataires — top locataire <7% des loyers, risque dilué
❌ Ce qu’il faut savoir
- TOF en recul : 92,8% (était 98,3%) — vacance en hausse
- WALB court : 3,9 ans — renouvellements de baux à risque
- Frais d’entrée ~9% — horizon 10 ans minimum requis
- Minimum élevé : 10 parts = 6 100€
- Concentration France 78% — peu d’avantage fiscal PS
- Concentration sectorielle 99% logistique — risque si secteur en crise
- Report à nouveau modeste (7 jours) — peu de coussin
Notre verdict final
Activimmo reste une SCPI solide, portée par une thèse d’investissement logistique structurellement pertinente. Son rendement stable à ~5,50% depuis 2022, sa liquidité parfaite (zéro retrait en attente) et son endettement quasi nul (0,79%) témoignent d’une gestion rigoureuse.
Les points de vigilance sont réels : le TOF en recul à 92,8% (était 98,3%), le WALB court à 3,9 ans et la concentration France à 78% méritent attention dans un contexte de marché logistique en normalisation. Ce n’est pas une SCPI en difficulté — c’est une SCPI mature en phase de consolidation après une forte croissance.
Recommandation : Activimmo convient aux investisseurs avec un budget minimum de 6 100€ souhaitant une exposition thématique à la logistique e-commerce sur 10 ans+. Pour la performance brute maximale, Remake Live (7,05%) ou Iroko Zen (7,14%) l’emportent clairement. Activimmo est un bon complément de diversification sectorielle dans un portefeuille SCPI dominé par les diversifiées.
FAQ — Activimmo 2026
Activimmo a distribué un taux de distribution de 5,49% en 2025, soit 33,47€ de dividende brut par part. Ce résultat inclut 1,06€/part de dividende exceptionnel de plus-value au T4 2025. L’objectif 2026 est maintenu à 5,50% (33,55€/part). Ce rendement est stable depuis 2022, avec une légère surestimation en 2025 due au dividende non récurrent de plus-value.
Le TOF s’établit à 92,8% au T4 2025, en recul de 5,5 points. Cette baisse traduit une augmentation des surfaces vacantes (de 87 735 m² à 124 238 m² au S1 2025) liée à des arbitrages (cessions d’actifs) et une normalisation du marché logistique après plusieurs années d’hyper-croissance. Alderan adopte une approche plus sélective sur les renouvellements de baux dans ce contexte plus prudent.
La souscription minimum est de 10 parts, soit 6 100€ au prix de 610€/part. C’est l’un des minimums les plus élevés comparé à Remake Live (204€), Corum Eurion (215€) ou Sofidy Europe Invest (2 350€). Accessible via Alderan en direct, Louve Invest, France SCPI, MeilleureSCPI.com.
Oui, Activimmo est positionnée à 99% sur la logistique et les locaux d’activités. Elle peut accessoirement investir jusqu’à 30% en bureaux ou commerces, mais n’a pas utilisé significativement cette latitude. C’est ce qui la différencie de toutes les autres SCPI du marché : aucune autre SCPI de cette taille n’est aussi concentrée sur ce secteur.
Activimmo distribue ses dividendes trimestriellement. Le délai de jouissance est de 5 mois (1er jour du 6e mois suivant la souscription). En 2025, les acomptes trimestriels ont été d’environ 8,18€/part au T1-T3 et 8,80€/part au T4 (incluant la plus-value exceptionnelle de 1,06€/part).
La WALB (Weighted Average Lease Break) de 3,9 ans correspond à la durée moyenne pondérée des baux restant à courir avant la prochaine possibilité de résiliation. Cela signifie qu’une part importante des locataires pourra quitter les lieux ou renégocier dans moins de 4 ans. En comparaison, Corum Eurion affiche un WALT de 6,22 ans et Sofidy Europe Invest 6,4 ans. Dans un marché logistique en normalisation, ce WALB court représente un risque de revenus locatifs futurs.
Activimmo présente un profil de risque modéré. Ses atouts : zéro dette (0,79%), liquidité parfaite (zéro retrait en attente), rendement stable. Ses points de vigilance : concentration sectorielle (99% logistique), TOF en recul (92,8%), WALB court (3,9 ans), concentration France (78%). Le risque principal est un retournement prolongé du marché logistique ou une renégociation défavorable des baux dans les 4 prochaines années.
Activimmo est 100% logistique — c’est sa force ET sa faiblesse. Sa force : elle capte pleinement la croissance structurelle de la logistique e-commerce. Sa faiblesse : si le secteur logistique traverse une crise prolongée (suroffre d’entrepôts, ralentissement e-commerce), toute la SCPI en souffre. Les SCPI diversifiées (Remake Live, Iroko Zen, Sofidy Europe Invest) mutualisent le risque entre bureaux, commerces, hôtellerie et logistique.