Edissimmo Avis 2026
La grande SCPI diversifiée d’Amundi, créée en 1986. Trois baisses de part consécutives (-27,4% cumulé), TRI 10 ans de 0,77%, TOF sous 90%. L’histoire d’une SCPI historique qui paie le prix de la crise des bureaux franciliens.
⚠️ Avertissement liquidité : Au 31/12/2025, 620 526 parts d’Edissimmo sont en attente de retrait (en hausse de 44,5% sur le trimestre). Les souscriptions nouvelles sont quasi nulles. Un Fonds de Remboursement a été activé 2 fois mais reste limité. Cette page est essentielle à lire avant tout investissement ou retrait.
Présentation — 39 ans d’Histoire, une Crise Structurelle
Edissimmo est l’une des plus anciennes SCPI françaises, créée en 1986 par Amundi Immobilier (filiale du Crédit Agricole). Après avoir absorbé cinq SCPI de la gamme Unipierre en 2001, elle est devenue l’une des plus grandes SCPI de France. Aujourd’hui, avec 3,03 Md€ de capitalisation, 178 immeubles et ~1 570 locataires, elle reste une référence de l’immobilier d’entreprise parisien.
Mais depuis 2022-2023, Edissimmo traverse une crise profonde liée à sa concentration sur les bureaux en Île-de-France (68,9% du patrimoine, >55% en IDF). La pandémie de 2020, le télétravail et la remontée des taux d’intérêt ont combiné leurs effets pour déprimer les valorisations et augmenter la vacance locative.
Frais & structure
La Triple Baisse de Part — -27,4% Cumulé Depuis 2022
C’est l’indicateur le plus douloureux d’Edissimmo. Trois baisses successives du prix de part en moins de 3 ans, toutes motivées par la dépréciation de la valeur de reconstitution imposée par la réglementation AMF.
| Date | Prix | Variation | Cause principale |
|---|---|---|---|
| Avant juillet 2023 | 237€ | — | Prix de référence |
| Juillet 2023 | ~214€ | -9,7% | 1re réévaluation expertise AMF |
| Mars 2024 | 191€ | -10,7% | Valeurs bureaux IDF -6% en 2023 |
| Mars 2025 | 172€ | -9,95% | VR 2024 à 166,75€ (-9,96%) |
| Cumulé | 237€ → 172€ | -27,4% | Crise marché bureaux IDF |
⚠️ L’effet mécanique trompeur du TRI : Une baisse du prix de part fait mathématiquement monter le TD en pourcentage (même dividende / prix plus bas = % plus élevé). Le TD de 4,04% en 2025 est en partie un artifice de calcul. Si le prix était resté à 237€, le TD ne serait que de 2,87% (6,80€ / 237€). La réalité des dividendes encaissés baisse depuis des années — le rendement « apparent » masque cette réalité.
Track-record & TRI — La Décennie Perdue
⚠️ TRI 10 ans (2015-2025) : 0,77% — Quasi nul. Un investisseur ayant souscrit en 2015 à ~230€ a récupéré l’équivalent de 0,77% de performance annualisée sur 10 ans. C’est inférieur à l’inflation et à un livret A. La PGA (Performance Globale Annuelle) 2025 est de -6,31% — incluant la baisse du prix de part qui efface les dividendes perçus.
TOF de 86,47% — Sous le Seuil des 90%
Le TOF d’Edissimmo au S2 2025 est de 86,47% (TOF annuel 2025 : 87,03%) — en deçà du seuil de 90% généralement considéré comme minimum acceptable pour une SCPI de bureaux. La vacance est principalement concentrée sur les actifs de 1re et 2e couronnes franciliennes.
| SCPI | TOF 2025 | Secteur | Tendance |
|---|---|---|---|
| Corum Eurion | 99,92% | Diversifiée Europe | Stable |
| Remake Live | ~99% | Diversifiée | Stable |
| Pierre Expansion Santé | 99,51% | Santé France | Hausse |
| Immorente | 91,2% | Diversifiée | Recul |
| Activimmo | 92,8% | Logistique | Recul |
| Edissimmo | 86,47% | Bureaux/Diversifiée | ⬇️ Recul continu |
| Primopierre | 81,6% | Bureaux | ⬇️ Capital suspendu |
Liquidité — Le Fonds de Remboursement comme Soupape
La situation de liquidité d’Edissimmo est tendue mais non bloquée. Amundi Immobilier a mis en place un dispositif spécifique pour permettre aux porteurs de sortir.
Conditions d’éligibilité : Avoir des parts en attente de retrait depuis plus de 6 mois · Maximum 300 parts par porteur.
Prix de remboursement : 145,19€/part (valeur de réalisation = -8,25% vs prix de retrait théorique de 158,25€).
Activations : T4 2024 (annulation de 74 981 parts, solde FdR réduit à 19,1 M€) · T2 2025 (2e activation).
Limite : Ce mécanisme ne peut absorber qu’une fraction des 620 526 parts en attente. Il ne résout pas le problème structurel.
⚠️ Calcul du délai de sortie : Avec 620 526 parts en attente et des souscriptions quasi nulles (1 071 parts au T1 2025), la compensation normale ne fonctionne plus. En théorie, sans le Fonds de Remboursement et sans accélération des souscriptions, le délai de sortie serait de plusieurs années. Grâce au Fonds, certains porteurs éligibles peuvent sortir à 145,19€ (soit -15,6% sous le prix officiel de 172€).
178 Actifs & Pivot Stratégique pour 2026
Fin 2025, Edissimmo détient 178 immeubles pour une surface totale de 924 340 m². La SCPI reste majoritairement exposée aux bureaux (68,9%), mais engage un pivot stratégique pour 2026.
Répartition sectorielle fin 2025
| Secteur | % du patrimoine | Tendance 2026 |
|---|---|---|
| 🏢 Bureaux | 68,9% | Réduction prévue ↓ |
| 🛍️ Commerces | 14,5% | Renforcement prévu ↑ |
| 📦 Logistique | 9,0% | Stable |
| 🏨 Hôtels | 4,3% | Renforcement prévu ↑ |
| 🏥 Résidences services + Cliniques | 2,8% | Renforcement prévu ↑ |
| 🏭 Locaux d’activité | 0,5% | Stable |
✅ Un pivot stratégique cohérent : La décision de réduire l’exposition bureaux et de renforcer commerce/santé/hôtellerie est la bonne. Amundi a signé une promesse de vente sur un actif de bureaux à Lille (cession prévue été 2026) et a cédé des commerces en Allemagne et à Chelles en S2 2025. Le chemin est long mais la direction est bonne.
L’actif phare de la SCPI reste Cœur Défense à La Défense — l’un des plus grands immeubles de bureaux d’Europe, qui constitue un pilier majeur du portefeuille.
Répartition géographique — France + Europe 25%
Que Faire Selon Votre Situation ?
Vous détenez déjà des parts d’Edissimmo
- Si vous pouvez attendre 5-10 ans : Conserver. La thèse de redressement progressive est plausible si le pivot sectoriel réussit. Le dividende de 6,80€ (4,04%) continue de vous rémunérer pendant l’attente.
- Si vous voulez sortir rapidement : Vérifiez votre éligibilité au Fonds de Remboursement (attente >6 mois, max 300 parts) pour sortir à 145,19€/part. Sinon, le marché secondaire via 2nd Market ou autre plateforme permettrait une sortie avec décote.
- Ne paniquez pas : Contrairement à Primopierre, le capital d’Edissimmo n’est pas suspendu. La situation est difficile mais pas de crise de type « capital fixe ».
Vous envisagez d’investir dans Edissimmo en 2026
🔴 Non recommandé pour les nouveaux investisseurs. TRI 10 ans de 0,77%, triple baisse de part, TOF sous 90%, 620 526 parts en attente, PGA -6,31%. Des SCPI comme Remake Live (7,05%), Iroko Zen (7,14%), Corum Eurion (5,73%) ou Sofidy Europe Invest (5,41%) offrent de meilleurs profils risque/rendement en 2026. Si vous souhaitez investir chez Amundi, renseignez-vous sur d’autres produits de leur gamme.
Edissimmo vs Primopierre et Immorente
| Critère | Edissimmo | Primopierre | Immorente |
|---|---|---|---|
| Statut capital | Variable (tendu) | 🔴 SUSPENDU | Variable (tension) |
| TD 2025 | 4,04% | 3,62% | 5,00% |
| Baisse de part | -27,4% (3 baisses) | -44,7% (4 baisses) | Aucune depuis 2021 |
| TRI 10 ans | 0,77% | -8,00% (TRI 5 ans) | 4,61% |
| TOF | 86,47% | 81,6% | 91,2% |
| Parts en attente | 620 526 (3,5%) | 1,85M (>10%) | 260 602 (2%) |
| Gestionnaire | Amundi (Crédit Agricole) | Praemia REIM | Sofidy |
| Secteur | Bureaux/Diversifié | 100% Bureaux IDF | Très diversifié |
| Note globale | 4.5/10 | 3.5/10 | 7.3/10 |
Points forts & limites
✅ Ce qui subsiste de positif
- 3,03 Md€ — masse critique, pas de risque de dissolution
- Amundi Immobilier — gestionnaire institutionnel solide (42 Md€)
- 178 actifs · ~1 570 locataires — mutualisation correcte
- Capital encore variable (non suspendu comme Primopierre)
- Fonds de Remboursement — mécanisme de sortie pour porteurs éligibles
- Pivot stratégique en cours vers commerce/santé/hôtels
- Cœur Défense — actif emblématique de grande qualité
- 39 ans d’historique, a traversé les crises précédentes
❌ Ce qu’il faut voir en face
- Triple baisse de part : -27,4% cumulé en 3 ans
- TRI 10 ans 0,77% — performance décennale quasi nulle
- TOF 86,47% — sous seuil critique 90%
- 620 526 parts en attente (+44,5% sur un trimestre)
- PGA 2025 -6,31% — perte globale nette
- Endettement 945 M€ (~31%) dans marché déprimé
- Bureaux 68,9% — concentration sectorielle pénalisante
- 100% France IDF pour l’essentiel — peu d’avantage fiscal PS
Notre verdict final
Edissimmo incarne la crise des SCPI de bureaux historiques. 39 ans d’existence, un gestionnaire de référence (Amundi), 3 Md€ de capitalisation — et pourtant : trois baisses de part en trois ans (-27,4% cumulé), un TRI décennal de 0,77% quasi nul, un TOF sous 90% et 620 526 parts en attente. Ce n’est pas une crise de gestion — c’est une crise sectorielle.
Elle se distingue positivement de Primopierre par une situation moins critique (capital non suspendu, diversification sectorielle plus large, Amundi comme garant institutionnel). Mais elle reste dans une situation inconfortable pour les nouveaux investisseurs.
Recommandation : Pour les associés existants — restez informés, évaluez l’éligibilité au Fonds de Remboursement si vous souhaitez sortir, ou attendez le pivot stratégique sur 5-10 ans. Pour les nouveaux investisseurs — Edissimmo n’est pas recommandée en 2026. Remake Live, Iroko Zen, Corum Eurion ou Sofidy Europe Invest offrent de bien meilleurs profils rendement/risque.
FAQ — Edissimmo 2026
Edissimmo a distribué un taux de distribution de 4,04% en 2025, soit 6,80€ de dividende annuel brut par part. Pour 2026, la distribution prévisionnelle est fixée à 1,70€/part par trimestre (6,80€ annuel — stable). Ce rendement est inférieur à la moyenne du marché SCPI 2025 (4,72%).
Trois baisses successives : -9,7% en juillet 2023, -10,7% en mars 2024, -9,95% en mars 2025 (-27,4% cumulé depuis 237€). Ces baisses suivent la dépréciation de la valeur de reconstitution imposée par la réglementation AMF. Les expertises ont valorisé les bureaux franciliens en baisse de -6% en 2024 seul, entraînant une VR à 166,75€ qui a forcé Amundi à abaisser le prix de souscription à 172€.
La liquidité est sous forte tension. Fin 2025, 620 526 parts étaient en attente (~3,5% du capital, 107 M€). Les souscriptions nouvelles sont quasi nulles, rendant la compensation impossible. Amundi a mis en place un Fonds de Remboursement (activé 2 fois) permettant aux porteurs éligibles (attente >6 mois, max 300 parts) de céder à 145,19€/part. Le marché secondaire (2nd Market) permet aussi une sortie avec décote.
Le TRI sur 10 ans (2015-2025) est de 0,77% — quasi nul. Un investisseur ayant souscrit en 2015 a pratiquement tout juste récupéré son capital après 10 ans. La PGA 2025 est de -6,31% (perte globale nette sur l’année incluant la baisse du prix de part).
Amundi a créé un Fonds de Remboursement doté de 30 M€ en juillet 2023 pour permettre aux porteurs de sortir à prix décoté. Conditions : parts en attente depuis plus de 6 mois, maximum 300 parts par porteur. Prix : 145,19€/part (valeur de réalisation = -8,25% vs le prix de retrait théorique de 158,25€). Activé au T4 2024 (74 981 parts annulées, solde FdR à 19,1 M€) et au T2 2025.
Edissimmo est dans une situation difficile mais moins dégradée que Primopierre. Edissimmo : TD 4,04%, capital encore variable, -27,4% cumulé, TOF 86,47%, 620 526 parts en attente (3,5%). Primopierre : TD 3,62%, capital suspendu depuis jan. 2026, -44,7% cumulé, TOF 81,6%, 1,85M parts bloquées. Les deux souffrent de la crise des bureaux IDF, mais Edissimmo est moins avancée dans la spirale grâce à sa diversification sectorielle plus large et au Fonds de Remboursement.
Oui. Pour 2026, Amundi souhaite réduire l’exposition bureaux (68,9%) au profit de commerces, santé et hôtels. Des négociations sont en cours et une promesse de vente a été signée sur un actif de bureaux à Lille (cession prévue été 2026). Le S2 2025 a vu la cession de commerces en Allemagne et à Chelles. Le plan de redressement est cohérent mais prendra 5-10 ans pour produire ses effets sur le TOF et la valeur de part.
Non, pour les nouveaux investisseurs. TRI 10 ans de 0,77%, triple baisse de part -27,4%, TOF sous 90%, 620 526 parts en attente, PGA -6,31%. Des SCPI comme Remake Live (7,05%), Iroko Zen (7,14%), Corum Eurion (5,73%) ou Sofidy Europe Invest (5,41%) offrent de meilleurs profils en 2026. Les experts de Louve Invest et Cleerly ne recommandent pas Edissimmo à ce stade.