Livimmo Avis 2026 : 9,90€/mois — Arnaque ou Meilleur Rapport Qualité-Prix ?
Un logiciel de gestion locative à moins de 10€/mois, avec 50 gestionnaires humains derrière, hébergé en France, soutenu par un groupe de 40 ans d’expérience. On a tout passé au crible.
📋 Résumé en 30 secondes — Livimmo
📋 Sommaire
Qu’est-ce que Livimmo ?
Livimmo est un logiciel de gestion locative en ligne conçu pour les propriétaires bailleurs particuliers. Son ambition : remplacer l’agence de gestion traditionnelle (qui prend 6 à 8% du loyer annuel) par une plateforme numérique complète et accessible, pour seulement 9,90€/mois.
Ce qui différencie Livimmo de la plupart de ses concurrents : la plateforme est une filiale du groupe Valority, acteur du patrimoine immobilier depuis plus de 40 ans, dont le siège est à Lyon. Derrière le logiciel, il y a donc 50 gestionnaires locatifs professionnels disponibles pour répondre à vos questions — une vraie différence avec les outils purement automatisés.
Valority est présent depuis plus de 40 ans dans l’investissement et la gestion de patrimoine immobilier. Livimmo profite de cette expertise pour proposer une veille juridique permanente, des modèles de documents validés par des juristes, et un accès à des partenaires (assurances, DPE, SCI) directement depuis la plateforme.
Tarif Livimmo 2026 : ce que vous payez vraiment
Le tarif est unique et transparent : 9,90€/mois, sans option cachée, sans frais de résiliation. Les frais de gestion sont déductibles de vos revenus locatifs — donc en pratique, le coût réel après impôts est encore plus faible pour les propriétaires au réel.
Une agence de gestion locative prend en moyenne 6 à 8% du loyer annuel + frais d’état des lieux. Sur un loyer de 800€/mois, c’est 576€ à 768€/an. Avec Livimmo : 118,80€/an. Économie réelle : 450€ à 650€ par an pour un seul bien.
Fonctionnalités Livimmo : ce qui est inclus
Points forts et limites de Livimmo
✓ Ce qu’on aime
- Tarif imbattable : 9,90€/mois tout compris
- 50 gestionnaires humains (Lyon) accessibles
- Appli état des lieux mobile incluse (0€)
- Données 100% hébergées en France
- Documents validés par des juristes
- Veille juridique permanente incluse
- Essai 15 jours gratuit, sans CB requise
- Frais déductibles des revenus locatifs
- Groupe Valority = solidité et expertise réelle
- Gestion des sinistres et impayés incluse
✗ Ce qui peut freiner
- Limité à 2 biens sur le plan de base
- Pas adapté aux gros portefeuilles (10+ biens)
- Pas de comptabilité SCI complète (bilan 2072)
- Interface moins aboutie que BailFacile
- Peu de visibilité sur les avis clients publics
- Signature électronique à vérifier en 2026
Le plan à 9,90€/mois permet de gérer jusqu’à 2 biens simultanément, avec un nombre de baux illimité. Si vous gérez un studio et un appartement, c’est parfait. Si votre patrimoine dépasse 3 biens, renseignez-vous sur les offres supérieures ou envisagez Gererseul (6 200+ lots gérés) ou BailFacile pour les volumes.
Livimmo est-il fait pour vous ?
Livimmo est idéal si vous êtes :
- Primo-bailleur avec 1 ou 2 biens, qui ne veut pas passer par une agence mais cherche un filet de sécurité humain
- Propriétaire autonome qui souhaite garder le contrôle de sa gestion sans se perdre dans les aspects juridiques
- Investisseur locatif sensible à la rentabilité — chaque euro économisé en frais de gestion, c’est du cash flow en plus
- Profil digital à l’aise avec la gestion en ligne mais qui apprécie de pouvoir appeler un vrai gestionnaire si besoin
Livimmo est moins adapté si vous gérez plus de 3 biens (limite du plan de base), si vous avez besoin d’une comptabilité SCI complète avec bilan annuel, ou si vous préférez déléguer 100% de la gestion (dans ce cas, orientez-vous vers Imodirect ou La Gestion en Ligne).
Livimmo vs concurrents — Comparatif 2026
| Critère | Livimmo | BailFacile | Gererseul | Monsieur Hugo | Agence traditionnelle |
|---|---|---|---|---|---|
| Tarif mensuel | 9,90€ | Gratuit / 15€ | ~25€ | 33,90€ | ~6-8% loyer/an |
| Gestionnaires humains | ✓ 50 à Lyon | ✗ Non | Support limité | ✓ Oui | ✓ Oui |
| État des lieux appli | ✓ Inclus | Partiel | Basique | ✓ Inclus | Payant (~3€/m²) |
| Essai gratuit | 15j sans CB | Plan gratuit | 30j | Oui | Non |
| Données hébergées FR | ✓ Oui | À vérifier | À vérifier | À vérifier | ✓ Généralement |
| Comptabilité SCI | Partielle | Non | ✓ Complète | Partielle | ✓ Oui |
| Nbre biens (plan base) | 2 biens | Illimité | Illimité | Illimité | Illimité |
Livimmo occupe une niche précise : moins cher que Monsieur Hugo, mais avec l’humain derrière — ce que BailFacile (gratuit mais sans support) ne propose pas. C’est le choix idéal pour un primo-bailleur qui veut se rassurer sans se ruiner. Pour les gros portefeuilles (5+ biens), Gererseul reste plus adapté.
Verdict final — Livimmo 2026
Livimmo : le meilleur rapport qualité-prix du marché pour les petits bailleurs
À 9,90€/mois, Livimmo fait partie des logiciels de gestion locative les moins chers du marché pour un service aussi complet. L’appui du groupe Valority (40 ans d’expertise, 50 gestionnaires humains) est un vrai différenciateur face aux outils purement automatisés.
La seule limite à garder en tête : le plafond à 2 biens sur le plan de base. Si votre patrimoine se limite à 1 ou 2 biens locatifs — ce qui est le cas de la majorité des investisseurs particuliers français — Livimmo est le choix le plus rationnel pour maximiser votre cash flow tout en restant juridiquement protégé.
FAQ — Livimmo 2026
Non, Livimmo n’est pas gratuit. L’abonnement est à 9,90€/mois. Un essai gratuit de 15 jours sans engagement et sans carte bancaire requise est proposé. Les frais sont déductibles de vos revenus locatifs (BIC ou micro-foncier selon votre régime).
Le plan de base à 9,90€/mois permet de gérer jusqu’à 2 biens simultanément, avec un nombre de baux illimité. Vous pouvez créer autant de propriétaires que vous souhaitez sur la plateforme. Pour plus de 2 biens, contactez Livimmo pour connaître les offres supérieures.
Oui. Livimmo propose une application mobile dédiée « État des lieux » pour réaliser l’état des lieux vous-même : photos, signatures électroniques, historique et export PDF. Cela évite les frais d’agence (jusqu’à 3€/m² en zone tendue).
Oui. Livimmo dispose d’un service de recouvrement avec mise en place d’une procédure à l’amiable. Les 50 gestionnaires locatifs basés à Lyon peuvent intervenir en cas de besoin. Une assurance loyers impayés peut également être souscrite via les partenaires de Livimmo.
Partiellement. Livimmo accompagne dans les démarches de création de SCI et peut gérer des biens en SCI. Pour une comptabilité SCI complète (bilan, déclaration 2072, comptes associés), un outil comme Gererseul sera plus adapté.
BailFacile propose un plan gratuit (1 bien) et un plan payant à environ 15€/mois, mais sans gestionnaires humains. Livimmo à 9,90€/mois inclut l’accès à 50 gestionnaires locatifs professionnels pour vous accompagner. Pour les bailleurs qui veulent un filet de sécurité humain, Livimmo l’emporte clairement.