Démembrement Propriété 2026
Guide complet : usufruit vs nue-propriété, barème fiscal, avantages succession & IFI, stratégies investissement.
🎯 L’Essentiel
Démembrement = Division pleine propriété en 2 droits :
- Usufruit : Usage + revenus
- Nue-propriété : Propriété sans usage
Avantage : Optimisation fiscale massive
1. Définition
Division de la pleine propriété en 2 composantes distinctes.
- ✅ Habiter
- ✅ Louer
- ✅ Percevoir loyers
- ❌ Ne peut vendre
- ✅ Propriétaire juridique
- ✅ Peut vendre
- ✅ Récupère PP à terme
- ❌ Ne peut habiter/louer
2. Fonctionnement
⚖️ Répartition Droits
| Droit | Usufruitier | Nu-Proprio |
|---|---|---|
| Habiter | ✅ | ❌ |
| Loyer | ✅ | ❌ |
| Vendre | ⚠️ | ✅ |
| Taxe foncière | ✅ | ❌ |
| Gros travaux | ❌ | ✅ |
| IFI | ✅ | ❌ |
3. Usufruit vs Nue-Propriété
✅ Avantages Usufruit
- Prix réduit -30 à -70%
- Revenus immédiats
- Usage immédiat
- Rentabilité 8-12%
❌ Inconvénients Usufruit
- Perte totale au décès
- Revente difficile
- Soumis IFI + IR
✅ Avantages Nue-Propriété
- Décote -30 à -70%
- ZÉRO impôts
- ZÉRO gestion
- Récupération PP gratuite
❌ Inconvénients Nue-Propriété
- Aucun revenu
- Immobilisation longue
- Gros travaux à charge
4. Barème Fiscal 2026
📊 Barème Viager
| Âge | Usufruit | Nue-Propriété |
|---|---|---|
| <21 ans | 90% | 10% |
| 21-30 | 80% | 20% |
| 31-40 | 70% | 30% |
| 41-50 | 60% | 40% |
| 51-60 | 50% | 50% |
| 61-70 | 40% | 60% |
| 71-80 | 30% | 70% |
| 81-90 | 20% | 80% |
| >91 | 10% | 90% |
⏱️ Barème Temporaire
| Durée | Usufruit | Nue-Propriété |
|---|---|---|
| 5 ans | 46% | 54% |
| 10 ans | 69% | 31% |
| 15 ans | 69% (max) | 31% |
5. Avantages Fiscaux
💰 1. Optimisation Succession
Exemple
Bien 400K€, parents 65 ans, 2 enfants
- Sans démembrement : ~30 000€ droits
- Avec démembrement : ~4 000€ droits
- Économie : 26 000€ (87%)
🏛️ 2. Optimisation IFI
Exemple
Patrimoine 2M€, parents 70 ans
- Sans : 8 000€/an IFI
- Avec : 0€ IFI
- Économie : 8 000€/an
💸 3. Zéro Revenus Fonciers
Nu-propriétaire : 0€ impôts pendant démembrement
6. Stratégies Investissement
🎯 #1 Nue-Propriété Résidence Services
- Décote 30-40%
- Gestion déléguée
- ZÉRO fiscalité 15-20 ans
- Rendement 4-5%/an
🎯 #2 Donation Parents-Enfants
- Parents gardent usage
- Droits donation réduits
- Sortie IFI
- Transmission anticipée
🎯 #3 Achat Usufruit Temporaire
- Prix réduit -30 à -50%
- Rentabilité 8-12%
- Revenus immédiats
7. Calcul Prix
Exemple 1 : Viager 70 ans
- Bien : 300K€
- Barème 70 ans : 30% / 70%
- Usufruit : 300K€ × 30% = 90K€
- Nue-propriété : 300K€ × 70% = 210K€
Exemple 2 : Temporaire 15 ans
- Bien : 120K€
- Barème 15 ans : 69% / 31%
- Usufruit : 120K€ × 69% = 82.8K€
- Nue-propriété : 120K€ × 31% = 37.2K€
8. Cas Pratiques
Jeune Investisseur (30 ans)
Budget : 50K€
Stratégie : Nue-propriété résidence services
Rendement : 4-5%/an
Senior Rentier (65 ans)
Budget : 200K€
Stratégie : Usufruit viager
Rentabilité : 9%/an
Parents Transmission (70 ans)
Patrimoine : 600K€
Stratégie : Donation nue-propriété
Économie : 50K€
9. Risques & Précautions
⚠️ Risques Principaux
- Durée incertaine (viager)
- Liquidité faible
- Gros travaux nu-propriétaire
- Désaccord vente
✅ Check-list
- Acte notarié OBLIGATOIRE
- Vérifier état bien
- Clause litiges
- Simulation fiscale
- Conseil notaire + fiscaliste
10. FAQ
C’est quoi ?
Division pleine propriété en usufruit + nue-propriété
Qui paie taxe foncière ?
L’usufruitier paie la taxe foncière
Calcul prix nue-propriété ?
Valeur PP × % barème fiscal (30-90% selon âge)
Avantages fiscaux ?
Succession (-30 à -80%), IFI (exonération), Revenus (0€)
À l’extinction usufruit ?
Nu-propriétaire récupère PP SANS frais ni formalités
📌 Points Clés
- ✅ Usufruit = usage + revenus
- ✅ Nue-propriété = 0 fiscalité
- ✅ Barème : 10-90% selon âge
- ✅ Avantages : Succession, IFI, Revenus
- ✅ Acte notarié obligatoire
Mise à jour : Février 2026