Frais de Notaire Achat Immobilier 2026
Guide complet frais de notaire 2026 : calcul détaillé, simulateur gratuit. Ancien 7-8% vs neuf 2-3%. Composition, négociation, déductibilité fiscale.
Les frais de notaire représentent une dépense incontournable lors d'un achat immobilier. Souvent mal compris, ils s'élèvent à 7-8% du prix d'achat dans l'ancien et 2-3% dans le neuf.
Ce guide complet vous explique tout sur les frais de notaire 2026 : composition détaillée, calcul précis, différence ancien/neuf, négociation possible, déductibilité fiscale. Avec simulateur gratuit pour estimer vos frais !
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1. Qu'est-ce que les Frais de Notaire ?
Les frais de notaire (appelés officiellement "frais d'acquisition") sont l'ensemble des sommes payées au notaire lors d'un achat immobilier.
Contrairement à l'idée reçue, le notaire ne garde qu'une petite partie (20%) ! 80% sont des taxes reversées à l'État.
Montants moyens 2026 :
- Immobilier ancien (>5 ans) : 7-8% du prix d'achat
- Immobilier neuf (<5 ans) : 2-3% du prix d'achat
2. Composition Détaillée des Frais de Notaire
Les frais de notaire se décomposent en 4 parties distinctes :
💰 1. Droits de Mutation (Taxes État) - 80% des Frais
Immobilier Ancien :
- Taxe départementale : 3.8% (base)
- Taxe communale : 1.2% (peut varier 1-1.5%)
- Taxe État : 2.37%
- TOTAL : 5.8% du prix d'achat
Immobilier Neuf (<5 ans) :
- Taxe publicité foncière : 0.71% seulement
- TVA 20% déjà incluse prix neuf = droits réduits
Exemple bien 200 000€ :
- Ancien : 200 000€ × 5.8% = 11 600€
- Neuf : 200 000€ × 0.71% = 1 420€
⚖️ 2. Émoluments du Notaire - 20% des Frais
Les émoluments sont la rémunération propre du notaire, calculée selon un barème dégressif national :
| Tranche Prix | Taux Applicable |
|---|---|
| 0 à 6 500€ | 3.870% |
| 6 500€ à 17 000€ | 1.596% |
| 17 000€ à 60 000€ | 1.064% |
| Au-delà de 60 000€ | 0.799% |
Exemple bien 200 000€ :
- 0-6 500€ : 6 500 × 3.87% = 251€
- 6 500-17 000€ : 10 500 × 1.596% = 168€
- 17 000-60 000€ : 43 000 × 1.064% = 457€
- 60 000-200 000€ : 140 000 × 0.799% = 1 119€
- TOTAL émoluments : ~2 000€
📝 3. Contribution de Sécurité Immobilière
Taxe fixe : 0.1% du prix d'achat
Finance la conservation des hypothèques (publicité foncière).
Exemple 200 000€ : 200 000 × 0.1% = 200€
📄 4. Débours et Frais Divers
Montant : 500-1 500€ selon complexité dossier
Incluent :
- Extrait cadastre
- État hypothécaire
- Documents urbanisme
- Copies actes
- Frais courrier/déplacements
Moyenne : 800-1 000€
3. Tableau Récapitulatif Composition Frais Notaire
| Composante | % Total | Bien 200K€ Ancien | Bien 200K€ Neuf |
|---|---|---|---|
| Droits mutation | 75-80% | 11 600€ | 1 420€ |
| Émoluments notaire | 12-15% | 2 000€ | 2 000€ |
| Contribution sécurité | 1-2% | 200€ | 200€ |
| Débours | 5-8% | 1 000€ | 800€ |
| TOTAL | 100% | 14 800€ (7.4%) | 4 420€ (2.2%) |
4. Calcul Détaillé Frais Notaire : Formules
Exemple : Appartement ancien 250 000€
-
Droits de mutation :
250 000€ × 5.8% = 14 500€
-
Émoluments notaire (barème dégressif) :
≈ 2 300€
-
Contribution sécurité immobilière :
250 000€ × 0.1% = 250€
-
Débours :
1 200€ (estimation)
-
TOTAL frais notaire :
14 500 + 2 300 + 250 + 1 200 = 18 250€
Soit 7.3% du prix d'achat
Budget total achat :
250 000€ (prix) + 18 250€ (frais notaire) = 268 250€
5. Ancien vs Neuf : Pourquoi une Telle Différence ?
Pourquoi le neuf coûte 3x moins cher en frais notaire ?
Raison principale : TVA
- Immobilier neuf : prix inclut TVA 20% déjà payée
- État compense via droits de mutation réduits (0.71% vs 5.8%)
- Évite double taxation (TVA + droits pleins)
Économie réelle :
- Bien 150 000€ : économie 7 500€ frais notaire
- Bien 200 000€ : économie 10 000€ frais notaire
- Bien 300 000€ : économie 15 000€ frais notaire
Immobilier neuf = construction achevée depuis moins de 5 ans.
Après 5 ans = considéré "ancien" = frais notaire 7-8%.
Vérifier date achèvement travaux avant achat pour estimer frais corrects !
6. Qui Paie les Frais de Notaire ?
L'ACHETEUR paie 100% des frais de notaire
Exception rarissime : clause contractuelle prévoit vendeur paie (quasi jamais en pratique).
Budget total achat :
- Prix bien négocié avec vendeur
- + Frais notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf)
- + Frais agence si charge acquéreur (3-5%)
- + Frais dossier banque (500-1 500€)
- + Garantie prêt (caution ou hypothèque)
7. Peut-on Négocier les Frais de Notaire ?
NON pour 80% des frais (taxes État = non négociables)
OUI possible pour émoluments notaire (20% des frais) :
- Remise possible : 10-20% des émoluments
- Conditions : bien >150 000€ généralement
- À négocier directement avec notaire
Économie réelle :
- Bien 200 000€ : émoluments 2 000€ → remise 200-400€ max
- Bien 300 000€ : émoluments 2 500€ → remise 250-500€ max
En pratique : Négociation peu courante France. Économie limitée (1-3% total frais). Mieux vaut négocier prix bien que frais notaire.
8. Frais de Notaire et Investissement Locatif
BONNE NOUVELLE : Frais notaire 100% déductibles si investissement locatif !
Location nue (régime réel) :
- Frais notaire déductibles revenus fonciers
- Déclaration formulaire 2044
- Ligne "frais d'acquisition"
Location meublée (LMNP) :
- Frais notaire amortissables sur durée prêt
- Intégrés dans comptabilité LMNP
- Réduction base imposable progressive
Économie fiscale :
- TMI 30% : 15 000€ frais notaire = 4 500€ économie fiscale
- TMI 41% : 15 000€ frais notaire = 6 150€ économie fiscale
IMPORTANT : Conserver facture détaillée notaire pour déclaration fiscale !
Frais notaire NON déductibles impôt sur le revenu si résidence principale.
Charge pure sans avantage fiscal.
9. Quand Paie-t-on les Frais de Notaire ?
Paiement frais notaire = jour signature acte authentique
Chronologie achat immobilier :
-
Compromis de vente (Jour J)
Séquestre 5-10% prix (déduit acte final)
PAS de frais notaire à ce stade
-
Délai conditions suspensives
2-3 mois généralement
Obtention prêt, diagnostics, etc.
-
Signature acte authentique (Jour J+60-90)
Paiement intégral :
- Prix bien (virement ou déblocage prêt)
- Frais notaire (virement obligatoire)
Mode paiement :
- Virement bancaire obligatoire (chèque interdit >3 000€)
- Virement SEPA J-2 avant signature recommandé
10. Frais Notaire Inclus dans le Prêt Immobilier ?
OUI, possible d'emprunter frais notaire !
Prêt à 110% :
- Montant prêt = prix bien + frais notaire + frais dossier
- Permet préserver trésorerie
- Courant en investissement locatif
Conditions :
- Apport personnel 10-20% recommandé (mais pas obligatoire)
- Taux endettement <35%
- Revenus stables + CDI
- Dossier solide
Impact mensualités :
Bien 200 000€ + frais notaire 15 000€ sur 20 ans à 3.5% :
- Mensualité bien seul : 1 160€
- Mensualité bien + frais : 1 247€
- Surcoût : 87€/mois
✅ Avantages financer frais notaire :
- Préserve trésorerie disponible
- Apport utilisable travaux/mobilier
- Courant investissement locatif (loyers couvrent)
❌ Inconvénients :
- Mensualités augmentées 50-100€
- Intérêts payés sur frais notaire
- Coût total crédit plus élevé
11. FAQ Frais de Notaire (10 Questions)
Quel est le montant des frais de notaire ?
Frais notaire = 7-8% prix achat immobilier ancien, 2-3% immobilier neuf (<5 ans). Exemple : bien 200 000€ ancien = 14 000-16 000€ frais notaire. Bien 200 000€ neuf = 4 000-6 000€ frais notaire. Composition : émoluments notaire (1%), taxes État (5-6%), débours (0.5-1%).
Comment calculer les frais de notaire ?
Formule simple : Prix achat × 7.5% (ancien) ou × 2.5% (neuf). Calcul détaillé : Droits mutation (5.8% ancien, 0.71% neuf) + Émoluments notaire (1% dégressif) + Contribution sécurité immobilière (0.1%) + Débours (500-1 500€). Simulateur en ligne recommandé pour précision.
Qui paie les frais de notaire ?
ACHETEUR paie 100% frais notaire. Exception rare : clause contrat prévoit vendeur paie (très inhabituel). Frais notaire = charge acquéreur en plus prix achat. Budget total = prix bien + frais notaire + frais agence éventuels.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
NON pour taxes État (80% frais, non négociables). OUI pour émoluments notaire (20% frais) : remise max 10-20% possible biens >150K€. Économie réelle limitée : 200-500€ sur bien 200K€. Débours non négociables (frais réels). Négociation peu pratiquée France.
Pourquoi frais notaire moins chers dans le neuf ?
Neuf = droits mutation réduits 0.71% (vs 5.8% ancien). TVA 20% déjà payée prix neuf = État compense via droits réduits. Émoluments notaire identiques. Économie : 10 000€ frais notaire bien 200K€ neuf vs ancien. Neuf <5 ans construction = taux réduit.
Frais de notaire déductibles des impôts ?
OUI si investissement locatif : Frais notaire déductibles revenus fonciers (régime réel) OU amortissables LMNP. NON si résidence principale : frais notaire non déductibles impôt revenu. Économie fiscale locatif : 30-45% frais selon TMI. Conserver factures notaire pour déclaration.
Quand paye-t-on les frais de notaire ?
Paiement frais notaire = jour signature acte authentique chez notaire (acte définitif vente). Délai compromis-acte : 2-3 mois généralement. Provisions possibles : séquestre 5-10% prix compromis (déduit acte final). Virement bancaire obligatoire (chèque interdit >3K€).
Frais notaire inclus dans le prêt immobilier ?
OUI possible : Emprunter 110% = prix bien + frais notaire + frais dossier. Conditions : apport 10-20% recommandé, taux endettement <35%, revenus stables. Avantage : préserver trésorerie. Inconvénient : mensualités +50-100€, intérêts sur frais. Financer frais notaire courant investissement locatif.
Quelle différence entre frais notaire et frais acquisition ?
Frais acquisition = frais notaire + frais agence immobilière + frais dossier bancaire + garantie prêt + frais courtage éventuel. Frais notaire = partie frais acquisition (la plus importante). Budget total achat = prix bien + frais acquisition complets (10-12% prix total).
Frais notaire identiques toute la France ?
PRESQUE identiques mais petites variations départementales : Droits mutation départementaux 3.8% base + taxe communale 1.2% (peut varier 1-1.5%). Différence max 0.3-0.5% entre départements. Paris, Lyon, Marseille : taux standard 5.8%. DOM-TOM : taux réduits spécifiques. Vérifier taux département achat.
Conclusion
Les frais de notaire représentent une dépense importante mais incontournable lors d'un achat immobilier. Bien les comprendre permet d'anticiper et budgéter correctement.
Points clés à retenir :
- 📊 Montants : 7-8% ancien, 2-3% neuf
- 💰 Composition : 80% taxes État, 20% notaire
- 👤 Paiement : 100% acheteur (sauf clause rare)
- ⚖️ Négociation : Limitée émoluments (200-500€ économie réelle)
- ✅ Déductibilité : OUI investissement locatif, NON résidence principale
- 💳 Financement : Possible emprunter (prêt 110%)
- 📅 Paiement : Jour signature acte authentique
- 🏗️ Neuf économique : Économie 10 000€ sur bien 200K€ vs ancien
- 🧮 Simulateur : Utiliser pour estimation précise selon projet
Budget total achat immobilier :
Prix bien + Frais notaire (7-8% ancien, 2-3% neuf) + Frais agence (3-5% si charge acquéreur) + Frais bancaires (500-1 500€)
Anticiper ces frais = éviter mauvaises surprises + négociation sereine avec vendeur !
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