Comment Calculer la Rentabilité Nette Immobilier ?
Guide complet 2026 : formule exacte rentabilité nette, 12 charges obligatoires inclure, 5 exemples villes détaillés, calculateur gratuit. Évitez erreurs 20-30% surestimation.
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📐 LA FORMULE À RETENIR
[(Loyers annuels - Charges - Taxe foncière - Impôts) / Prix acquisition total] × 100
Prix acquisition total = Prix bien + Frais notaire + Travaux
🔍 Détail des Composantes
1. Loyers Annuels (Numérateur)
- Loyer mensuel × 11 mois (PAS 12 mois !)
- Provision 1 mois vacance locative (bien vide entre 2 locataires)
- Exemple : 1 000€/mois × 11 = 11 000€ revenus annuels
- ⚠️ Erreur fatale : Calculer sur 12 mois pleins = surestimation 8%
2. Charges Totales (À Déduire)
12 charges obligatoires détaillées section suivante. Total moyen : 30-45% loyers bruts.
3. Prix Acquisition Total (Dénominateur)
- Prix bien négocié : 200 000€
- + Frais notaire 7% (ancien) : +14 000€
- + Travaux remise état : +8 000€
- = Prix acquisition total : 222 000€
⚠️ ERREUR FRÉQUENTE : Utiliser 200K€ au lieu de 222K€ = surestimation 10% rentabilité
Les 12 Charges Obligatoires à Déduire
⚠️ CRITIQUE : Oublier ne serait-ce qu'UNE de ces charges = surestimation 5-20% rentabilité = mauvaise décision investissement.
📋 Liste Exhaustive
| Charge | Montant Annuel Typique | Obligatoire ? |
|---|---|---|
| 1. Charges copropriété | 800-2 500€ | ✅ OUI |
| 2. Taxe foncière | 400-1 800€ | ✅ OUI |
| 3. Assurance PNO | 150-400€ | ✅ OUI |
| 4. Assurance GLI loyers impayés | 3-4% loyers (360-480€) | ⚠️ Recommandé |
| 5. Gestion locative déléguée | 7-10% loyers (840-1 200€) | Si agence gestion |
| 6. Travaux entretien provision | 5-10% loyers (600-1 200€) | ✅ OUI |
| 7. Intérêts crédit immobilier | Variable selon emprunt | Si crédit |
| 8. Comptable/Expert-comptable | 300-800€ | Si LMNP |
| 9. Vacance locative provision | 1 mois loyer (1 000€) | ✅ OUI |
| 10. Frais bancaires | 0-120€ | Si compte dédié |
| 11. Taxe ordures ménagères | Incluse taxe foncière | ✅ OUI |
| 12. Honoraires juridiques | 0-500€ (rare) | Si contentieux |
💰 Total Charges Moyennes
Bien 1 000€/mois loyer :
- Charges copropriété : 1 200€/an
- Taxe foncière : 800€/an
- Assurance PNO : 250€/an
- GLI : 400€/an (3.3%)
- Travaux provision : 720€/an (6%)
- Vacance 1 mois : 1 000€/an
- TOTAL : 4 370€/an = 36% loyers bruts
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Évitez les erreurs : notre calculateur inclut automatiquement les 12 charges
Accéder au Calculateur →5 Exemples Calcul Rentabilité Nette par Ville
📍 Exemple 1 : Paris T2 (19e)
Prix acquisition total :
- Prix bien : 280 000€
- Frais notaire 7% : +19 600€
- Travaux : +12 000€
- Total : 311 600€
Revenus annuels :
- Loyer marché : 1 150€/mois
- × 11 mois (vacance) : 12 650€
Charges annuelles :
- Charges copro : 1 800€
- Taxe foncière : 1 400€
- Assurance PNO : 320€
- GLI 3% : 415€
- Travaux 5% : 690€
- Total charges : 4 625€
Impôts (micro-foncier TMI 30%) :
- (12 650€ × 70%) × 47.2% = 4 179€
🎯 Rentabilité nette :
(12 650€ - 4 625€ - 4 179€) / 311 600€ × 100 = 1.2% NET
⚠️ Verdict : Rentabilité INSUFFISANTE (< 4% minimum). Bien à éviter.
📍 Exemple 2 : Lyon T3 (Villeurbanne)
Prix acquisition : 214 000€ (200K€ + 14K€ notaire)
Loyer : 950€/mois × 11 = 10 450€
Charges : 3 680€ (copro 1 200€, taxe 900€, PNO 250€, GLI 345€, travaux 585€, vacance 400€)
Impôts LMNP : 0€ (amortissement)
🎯 Rentabilité : (10 450€ - 3 680€) / 214 000€ × 100 = 3.2% NET
⚠️ Verdict : Faible (< 4%) MAIS acceptable SI fiscalité LMNP optimisée zéro impôt.
📍 Exemple 3 : Nantes T2 (Centre)
Prix acquisition : 171 200€ (160K€ + 11.2K€ notaire)
Loyer : 750€/mois × 11 = 8 250€
Charges : 2 890€
Impôts micro-foncier TMI 30% : 2 732€
🎯 Rentabilité : (8 250€ - 2 890€ - 2 732€) / 171 200€ × 100 = 1.5% NET
⚠️ Verdict : Insuffisant. Nécessite LMNP pour zéro impôt → rentabilité monterait à 3.1%.
📍 Exemple 4 : Bordeaux T3 (Bastide)
Prix acquisition : 235 500€ (220K€ + 15.5K€ notaire)
Loyer : 1 050€/mois × 11 = 11 550€
Charges : 3 920€
Impôts LMNP : 800€ (amortissement partiel)
🎯 Rentabilité : (11 550€ - 3 920€ - 800€) / 235 500€ × 100 = 2.9% NET
⚠️ Verdict : Limite acceptable (< 3% faible). Bordeaux cher, rendements comprimés.
📍 Exemple 5 : Lille T2 (Vieux-Lille)
Prix acquisition : 150 500€ (140K€ + 9.8K€ notaire + 700€ travaux)
Loyer : 720€/mois × 11 = 7 920€
Charges : 2 640€
Impôts LMNP : 0€ (amortissement total)
🎯 Rentabilité : (7 920€ - 2 640€) / 150 500€ × 100 = 3.5% NET
✅ Verdict : Correct (proche 4%). Lille bon compromis prix/rendement.
📊 Synthèse Rentabilité Nette par Ville
| Ville | Prix Acquisition | Loyer/mois | Rentabilité Nette | Verdict |
|---|---|---|---|---|
| Paris 19e | 311 600€ | 1 150€ | 1.2% | ❌ Insuffisant |
| Lyon Villeurbanne | 214 000€ | 950€ | 3.2% | ⚠️ Limite |
| Nantes Centre | 171 200€ | 750€ | 1.5% | ❌ Faible |
| Bordeaux Bastide | 235 500€ | 1 050€ | 2.9% | ⚠️ Juste |
| Lille Vieux-Lille | 150 500€ | 720€ | 3.5% | ✅ Acceptable |
Différences Rentabilité Brute, Nette et Nette-Nette
| Type | Formule | Usage | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| BRUTE | (Loyers annuels / Prix achat) × 100 | Marketing agences | ❌ Trompeuse |
| NETTE | (Loyers - Charges - Impôts) / Prix total × 100 | Décision achat | ✅ Réaliste |
| NETTE-NETTE | Cashflow annuel / Apport × 100 | Avec crédit | ✅ Complète |
Règle d'or : TOUJOURS calculer rentabilité NETTE avant décider. Ignorer brute (marketing).
Seuil Rentabilité Nette Minimum : 4%
Comparaison placements sans risque 2026 :
- Livret A : 3.0%
- Fonds euros : 3.5-4.0%
- Immobilier risques/efforts → Prime +1 à +2% = 4% minimum
| Profil | Rentabilité Minimum |
|---|---|
| Primo-investisseur | 5-6% |
| Investisseur confirmé | 4-5% |
| Investisseur avancé | 3-4% (SI LMNP) |
| Professionnel | 6-8% |
10 Leviers Optimiser Rentabilité Nette
- Négociation prix -10% : +1% rentabilité
- Location meublée : +1.5-2% (loyer +15-25%)
- Colocation : +2-3%
- Fiscalité LMNP : +0.5-1% (zéro impôt)
- Autogestion : +0.5% (économie 7-10%)
- Travaux valorisation : +1-2%
- Charges copro réduites : +0.2-0.5%
- Assurances négociées : +0.1-0.2%
- Refinancement crédit : +0.3-0.5%
- Multi-biens mutualisation : +0.5-1%
🎯 Cumul possible : Bien 3.0% base → 5.5-6.5% optimisé
7 Erreurs Fatales à Éviter
Ces erreurs surestiment rentabilité 20-30%
- Oublier vacance : +8% surestimation
- Ignorer travaux : +10-15%
- Sous-estimer charges : +5-10%
- Prix bien seul vs total : +7-10%
- Oublier fiscalité : +15-30%
- Optimisme loyer : +5-10%
- Confondre brut/net : +40-60%
🎯 Vérification : Si > 6% net grandes villes → ERREUR probable
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FAQ Rentabilité Nette 2026
Formule exacte rentabilité nette ?
[(Loyers annuels - Charges - Taxe foncière - Impôts) / Prix acquisition total] × 100. Prix total = bien + notaire + travaux. Minimum 4% net viable.
Quelles charges déduire ?
12 charges obligatoires : Copro, Taxe foncière, PNO, GLI, Gestion, Travaux, Intérêts, Comptable, Vacance, Bancaire. Total 30-45% loyers bruts.
Seuil minimum ?
4% net minimum. Primo 5-6%, Confirmé 4-5%. Paris 2.5-3.5%, Lyon 4-5%, Villes moyennes 6-8%.
Comment améliorer ?
10 leviers : Négociation -10% (+1%), Meublé (+1.5%), Colocation (+2-3%), LMNP (+0.8%). Cumul +3-5% possible.
Erreurs à éviter ?
7 erreurs : Vacance (+8%), Travaux (+10-15%), Charges (+5-10%), Prix total (+7%), Impôts (+15-30%), Loyer (+5-10%), Brut/net (+40-60%).
✅ En Résumé
Formule : [(Loyers × 11 - Charges - Impôts) / Prix total] × 100
12 charges obligatoires (30-45% loyers)
Seuil 4% net minimum après toutes déductions
Optimisations +3-5% possibles
Éviter 7 erreurs surestimation 20-30%
📚 Guides complémentaires :