Taxe Enlèvement Ordures Ménagères
Guide complet TEOM : calcul, montant moyen 198€/an, paiement, exonération, déductibilité. Tout savoir pour propriétaires & locataires.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local que tous les propriétaires (ou locataires selon bail) doivent payer chaque année. Montant moyen France : 198€/an, mais variations importantes selon villes.
Ce guide complet vous explique tout ce qu’il faut savoir sur la TEOM : calcul, paiement, exonérations, déductibilité fiscale pour investissement locatif.
1. Qu’est-ce que la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) ?
La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) est un impôt local qui finance la collecte et le traitement des déchets ménagers.
Caractéristiques :
- Nature : Impôt local obligatoire (si service disponible)
- Bénéficiaire : Commune ou intercommunalité (EPCI)
- Objectif : Financer collecte, tri, traitement déchets
- Base calcul : Valeur locative cadastrale (VLC) du bien
- Paiement : Avec taxe foncière (avis unique)
- Montant moyen : 198€/an/foyer France (2026)
Il existe 2 systèmes de financement collecte ordures :
- TEOM (Taxe) : 90% communes France. Basée VLC. Payée avec taxe foncière.
- REOM (Redevance) : 10% communes. Basée service rendu (volume poubelles). Facturée directement.
Votre commune applique TEOM ou REOM : consulter avis taxe foncière ou mairie.
2. Comment est Calculée la TEOM ?
La TEOM est calculée selon une formule simple mais avec des variations selon communes.
Étape 1 : La Valeur Locative Cadastrale (VLC)
La Valeur Locative Cadastrale est le loyer annuel théorique que pourrait produire votre bien s’il était loué.
Où trouver votre VLC ?
- Avis taxe foncière (ligne « valeur locative »)
- impots.gouv.fr (espace particulier)
- Service cadastre mairie
Exemples VLC moyennes :
- Studio 25m² : 2 500-3 500€
- T2 50m² : 4 500-6 500€
- T3 70m² : 6 500-9 000€
- Maison 100m² : 9 000-13 000€
Étape 2 : Le Taux Communal TEOM
| Type de Ville | Taux Moyen TEOM | Exemple Calcul (VLC 5 000€) |
|---|---|---|
| Grandes métropoles | 14-18% | 700-900€/an |
| Villes moyennes | 10-14% | 500-700€/an |
| Petites villes | 8-12% | 400-600€/an |
| Rural | 6-10% | 300-500€/an |
💡 Exemples Concrets Calcul TEOM
- Valeur locative cadastrale : 6 000€
- Taux communal Lyon : 13.5%
- TEOM = 6 000€ × 13.5% = 810€/an
- Soit 67.50€/mois
- Valeur locative cadastrale : 10 000€
- Taux communal Toulouse : 11%
- TEOM = 10 000€ × 11% = 1 100€/an
- Soit 91.67€/mois
- Valeur locative cadastrale : 2 800€
- Taux communal Saint-Étienne : 9.5%
- TEOM = 2 800€ × 9.5% = 266€/an
- Soit 22.17€/mois
3. Montants Moyens TEOM par Ville
| Ville | Taux TEOM | Montant Moyen T2 | Montant Moyen Maison |
|---|---|---|---|
| Paris | 16-18% | 900-1 100€/an | 1 500-2 000€/an |
| Lyon | 13-14% | 700-850€/an | 1 200-1 500€/an |
| Marseille | 12-13% | 650-800€/an | 1 100-1 400€/an |
| Toulouse | 10-12% | 550-700€/an | 950-1 200€/an |
| Lille | 11-13% | 600-750€/an | 1 000-1 300€/an |
| Bordeaux | 12-14% | 650-800€/an | 1 100-1 400€/an |
| Saint-Étienne | 9-10% | 450-550€/an | 750-950€/an |
4. Qui Paie la TEOM : Propriétaire ou Locataire ?
La question « qui paie la TEOM ? » génère beaucoup de confusion. Voici les règles claires.
Propriétaire paie la TEOM au 1er janvier de l’année fiscale.
SAUF si clause bail répercute charge sur locataire.
Cas 1 : Bien Occupé par Propriétaire
Propriétaire paie 100% TEOM. Pas de discussion possible.
Cas 2 : Bien Loué – Location Nue
Propriétaire peut répercuter TEOM sur locataire SI :
- Clause bail explicite : « TEOM à charge du locataire »
- Montant précis indiqué : Soit montant exact, soit provision avec régularisation
- Récupérable charges : TEOM = charge récupérable légalement (décret 87-713)
En pratique :
- 90% baux incluent répercussion TEOM locataire
- Locataire paie provision mensuelle charges (incluant TEOM)
- Régularisation annuelle selon montant réel avis taxe foncière
Cas 3 : Bien Loué – Location Meublée
Propriétaire peut répercuter TEOM SI clause bail + montant précis.
Particularité meublé :
- Charges souvent forfaitaires (eau, électricité, internet, TEOM)
- Pas régularisation annuelle (forfait fixe)
- Propriétaire assume surplus ou bénéficie économie
Locataire ne paie PAS automatiquement TEOM. Si bail ne mentionne pas explicitement TEOM, propriétaire doit payer.
5. Paiement de la TEOM : Comment Ça Marche ?
TEOM payée avec taxe foncière (avis unique).
Dates paiement :
- Avis taxe foncière : Envoyé fin août/début septembre
- Date limite paiement : Mi-octobre généralement
- Prélèvement mensuel : Possible (10 mensualités janvier-octobre)
Modes paiement :
- Prélèvement automatique (recommandé)
- Paiement en ligne impots.gouv.fr
- TIP (Titre Interbancaire de Paiement)
- Chèque (déconseillé, risque retard)
6. Exonérations et Réductions TEOM
Contrairement à la taxe foncière, les exonérations TEOM sont très limitées.
Cas d’exonération :
- Bien sans accès service collecte : Rural isolé, pas passage camion ordures
- Locaux industriels/commerciaux : Selon activité, élimination déchets privée
- Certains logements sociaux : Selon délibération communale
- Délibération communale spécifique : Exonérations facultatives
PAS D’EXONÉRATION pour :
- ❌ Revenus modestes (pas exonération liée revenus)
- ❌ Retraités/personnes âgées (sauf si bien exonéré taxe foncière)
- ❌ Handicap (pas exonération automatique)
- ❌ Bien vacant (TEOM due même si logement vide)
Si vous pensez être éligible exonération TEOM :
- Contacter service impôts fonciers mairie
- Présenter situation + justificatifs
- Demande examinée selon critères locaux
- Réponse sous 2-3 mois
7. TEOM et Investissement Locatif : Déductibilité Fiscale
Pour les investisseurs immobiliers, la TEOM est 100% déductible fiscalement. C’est un avantage majeur !
Location Nue (Régime Réel)
Si location nue et régime réel :
- TEOM = charge déductible revenus fonciers
- Déduction ligne « taxes » déclaration 2044
- Économie fiscale = TEOM × TMI
Exemple :
- TEOM annuelle : 600€
- TMI 30%
- Économie fiscale : 600€ × 30% = 180€
- Coût réel TEOM : 600€ – 180€ = 420€
Location Meublée (LMNP)
Si location meublée LMNP :
- TEOM = charge d’exploitation déductible
- Déduction comptable expert-comptable
- Réduit bénéfice imposable
- Combiné amortissement = fiscalité optimale
Avantage LMNP :
- TEOM déductible + amortissement bien
- Souvent 0€ impôt sur revenus locatifs 15-20 ans
- TEOM = charge « gratuite » fiscalement
Résidence principale : TEOM PAS déductible impôt sur revenu. Charge pure sans avantage fiscal.
8. TEOM et Charges Récupérables Locataire
Pour répercuter légalement TEOM sur locataire :
-
Clause bail explicite
Exemple clause : « La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est à la charge du locataire selon montant figurant avis taxe foncière propriétaire. »
-
Montant précis ou provision
Option A : Montant exact annuel (révise chaque année). Option B : Provision mensuelle + régularisation annuelle.
-
Justificatif annuel
Propriétaire doit fournir copie avis taxe foncière (partie TEOM) au locataire.
9. FAQ Taxe Enlèvement Ordures Ménagères
Qu’est-ce que la TEOM ?
La TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) finance la collecte et traitement des déchets ménagers. Calculée sur valeur locative cadastrale du bien. Montant moyen France : 198€/an. Payée par propriétaire (ou locataire si mention bail). Obligatoire si service disponible.
Comment est calculée la TEOM ?
Calcul TEOM : Valeur locative cadastrale × Taux communal (8-15% moyenne). Exemple : VLC 5 000€ × taux 12% = 600€/an TEOM. Taux varie selon commune. Consultable sur avis taxe foncière ou impots.gouv.fr.
Qui paie la TEOM ?
Propriétaire paie TEOM au 1er janvier, SAUF si clause bail répercute charge locataire. Locataire peut payer si : mention explicite bail, montant précis indiqué. Propriétaire peut déduire TEOM revenus fonciers (location nue) ou charges LMNP (meublé).
Peut-on être exonéré de TEOM ?
Exonérations possibles : Bien sans accès service collecte ordures (rural isolé), locaux industriels/commerciaux selon activité, certains logements sociaux, délibération communale spécifique. PAS d’exonération liée revenus ou situation personnelle. Demande mairie obligatoire.
La TEOM est-elle déductible des impôts ?
OUI pour investissement locatif : Location nue (régime réel) = TEOM déductible revenus fonciers. LMNP meublé = TEOM déductible charges d’exploitation. PAS déductible pour résidence principale. Économie fiscale significative (30-45% TMI).
Quel est le montant moyen TEOM en France ?
Montant moyen national : 198€/an/foyer. Variations importantes : Paris 280-450€/an, Lyon 250-380€, Marseille 220-350€, Toulouse 180-280€, villes moyennes 120-220€, rural 80-150€. Dépend taux communal + valeur locative cadastrale.
Conclusion
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) est un impôt local incontournable, mais avec des règles claires et des avantages fiscaux pour investisseurs.
Points clés à retenir :
- 📊 Calcul simple : VLC × Taux communal (10-12% moyenne)
- 💰 Montant moyen : 198€/an France, variations 80-450€ selon villes
- 👤 Propriétaire paie sauf clause bail répercute locataire
- ✅ 100% déductible si investissement locatif (nue ou LMNP)
- 💸 Économie fiscale : 30-45% TMI (ex: 600€ TEOM = 180-270€ économie)
- 🚫 Exonérations rares : Pas liées revenus ou âge
- 📅 Paiement : Avec taxe foncière mi-octobre
Pour investisseurs locatifs : TEOM = charge déductible qui réduit significativement votre fiscalité. Ne pas négliger cet avantage dans calculs rentabilité !
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