Loi Anti-Squat 2026 :
Un Mot Change Tout — « ET » devient « OU »
Le 20 janvier 2026, le Sénat adopte une réforme de la loi anti-squat par 230 voix contre 102. Un seul mot remplacé dans le texte — mais des conséquences majeures : la procédure d’expulsion en 72 heures est désormais étendue aux squatteurs Airbnb et aux locataires saisonniers qui refusent de partir. Guide complet pour les propriétaires.
⚖️ La Réforme en Un Mot — « ET » devient « OU »
C’est la modification législative la plus concise de 2026 : dans l’article 38 de la loi DALO, un seul mot change. Mais ce mot avait créé depuis 2023 une faille juridique béante que les squatteurs organisés avaient appris à exploiter systématiquement.
🎯 Ce que ça change concrètement
Avant : un locataire Airbnb entré légalement qui refuse de partir après la fin de sa réservation n’était pas considéré comme squatteur au sens de la loi. Sa demande d’expulsion via le préfet était rejetée. Il fallait attendre des mois de procédure judiciaire.
Après : ce même locataire se maintient sans droit ni titre — la condition « OU » est remplie. Il est désormais qualifié de squatteur et peut être expulsé via la procédure administrative en 72 heures.
📅 Historique Législatif — De 2021 à 2026
🕳️ La Faille du « ET » — Comment les Squatteurs l’Exploitaient
La procédure préfectorale d’expulsion en 72 heures, instaurée par la loi Kasbarian-Bergé de 2023, était conditionnée à l’article 38 de la loi DALO à la preuve d’une double illégalité cumulative :
- L’occupant s’est introduit illégalement dans le logement
- ET il s’y maintient illégalement
Cette rédaction avec « ET » a créé une zone grise massive, délibérément exploitée :
🎭 Le scénario Airbnb typique
Étape 1 : Un individu loue un logement via Airbnb pour 3 nuits — entrée légale avec réservation valide.
Étape 2 : Il refuse de partir à l’expiration de la réservation. Il change éventuellement la serrure.
Étape 3 : Le propriétaire saisit le préfet. Le préfet refuse : l’entrée initiale était légale, la condition « ET » n’est pas remplie.
Étape 4 : Le propriétaire est condamné à des mois de procédure judiciaire. Le squatteur reste en place, souvent 6 à 18 mois. Perte estimée : 3 000 à 5 000€/mois de loyers + frais juridiques.
La faille était d’autant plus révoltante que ces schémas étaient souvent organisés en réseaux, avec des individus qui se spécialisent dans ce type d’occupation, connaissent parfaitement les délais légaux, et savent faire traîner les procédures judiciaires.
🎭 Cas Pratiques Avant et Après la Réforme 2026
❌ Avant 2026 — Bloqué
Locataire Airbnb qui reste : Entrée légale → condition « ET » non remplie → préfet refuse → procédure judiciaire 6-18 mois.
✅ Après 2026 — Expulsion 72h
Locataire Airbnb qui reste : Maintien sans droit ni titre → condition « OU » remplie → préfet saisi → expulsion possible sous 72h.
❌ Avant 2026 — Bloqué
Fausse location (arnaques bail) : L’occupant présente un bail falsifié, entre « légalement », refuse de partir. Entrée non prouvée illégale → procédure 72h bloquée.
✅ Après 2026 — Expulsion 72h
Fausse location : Dès lors que l’occupation sans droit ni titre est prouvée, le maintien seul suffit → procédure administrative déclenchable.
✅ Avant ET après 2026 — Expulsion 72h
Squat par effraction : Introduction illégale prouvée → procédure 72h toujours applicable (condition remplie avec « ET » comme avec « OU »).
⚠️ Ni avant, ni après — Procédure judiciaire
Locataire légal en impayés : Bail valide = pas de squat. Procédure judiciaire classique, soumise à la trêve hivernale. La loi anti-squat ne s’applique pas.
Extension aux locaux non-résidentiels
La réforme 2026 va au-delà de la faille du « ET ». Elle étend aussi la procédure d’expulsion accélérée aux locaux à usage commercial, agricole ou professionnel — jusqu’ici exclus du dispositif. Un artisan dont l’atelier est squatté, un agriculteur dont un bâtiment est occupé illicitement peuvent désormais activer la procédure administrative en 72 heures.
📋 La Procédure d’Expulsion en 72h — Mode d’Emploi Complet
⚠️ La réalité des délais préfectoraux
En théorie : 72 heures pour la décision préfectorale + 24 heures pour la mise en demeure. En pratique : les délais réels vont de quelques jours à plusieurs semaines selon l’engorgement de la préfecture et la complétude du dossier. Prévoyez 10 à 21 jours dans les cas courants.
❄️ Trêve Hivernale et Squatteurs — Ce qui a Changé
| Situation | Trêve hivernale applicable ? | Depuis |
|---|---|---|
| Locataire légal (impayés) | Oui — expulsion impossible du 1er nov. au 31 mars | Toujours |
| Squatteur (sans droit ni titre) | Non — expulsion possible toute l’année | Loi Kasbarian 2023 |
| Squatteur Airbnb (maintien illégal) | Non — procédure 72h applicable toute l’année | Réforme 2026 |
✅ Rappel important : La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) ne protège plus les occupants sans droit ni titre depuis la loi Kasbarian-Bergé de 2023. En 2026, beaucoup de propriétaires croient encore à tort que le gel s’applique à tous les occupants. Pour les squatteurs avérés, l’expulsion peut intervenir à n’importe quelle période de l’année, même en plein hiver.
⚠️ Sanctions Pénales — Ce que Risque le Squatteur
| Infraction | Peine d’emprisonnement | Amende | Autres sanctions |
|---|---|---|---|
| Violation de domicile (squat résidence principale) | Jusqu’à 3 ans | Jusqu’à 45 000€ | Confiscation des biens apportés |
| Maintien illégal (post-réforme 2026) | Jusqu’à 3 ans | Jusqu’à 45 000€ | Dommages et intérêts au propriétaire |
| Violation de domicile (résidence secondaire) | Jusqu’à 3 ans | Jusqu’à 45 000€ | Confiscation |
| Occupation locale commerciaux (extension 2026) | Jusqu’à 3 ans | Jusqu’à 45 000€ | Confiscation |
Au-delà des peines pénales, le propriétaire peut réclamer des dommages et intérêts pour la perte de jouissance de son bien pendant toute la période d’occupation illicite — notamment les loyers manqués.
💡 La facture d’énergie ne fait plus preuve de domicile
Un des stratagèmes classiques des squatteurs organisés consistait à souscrire un contrat d’énergie ou d’eau dès leur installation — la facture servant ensuite de « preuve de domicile » pour compliquer l’expulsion. Des propositions législatives visent à supprimer cette possibilité en interdisant l’utilisation d’un contrat de fourniture souscrit en violation des droits du propriétaire comme preuve de résidence dans une procédure d’expulsion.
🔍 Squatteur vs Locataire — La Distinction Cruciale
C’est l’erreur de compréhension la plus fréquente : la loi anti-squat ne s’applique pas aux locataires légaux, même en situation d’impayé ou de conflit grave.
| Critère | Squatteur | Locataire légal |
|---|---|---|
| Base légale de l’occupation | Aucune — sans droit ni titre | Bail valide signé |
| Procédure applicable | Administrative (préfet 72h) | Judiciaire (tribunal — mois) |
| Trêve hivernale | Ne s’applique pas | S’applique (1er nov – 31 mars) |
| Délai d’expulsion | 72h théoriques / 2-3 semaines réel | 6 mois à 2 ans |
| Recours possible | Contestation judiciaire limitée | Nombreux recours |
❌ Confusion dangereuse : Un propriétaire qui tente d’utiliser la procédure anti-squat contre un locataire légal en impayés risque de voir sa demande rejetée par le préfet — et de perdre du temps précieux. Si votre occupant a signé un bail, même expiré ou problématique, vous devez passer par la procédure judiciaire classique.
❌ Les 6 Erreurs Fatales à Eviter
💰 Impact pour les Investisseurs Locatifs
Pour les propriétaires bailleurs — surtout ceux qui pratiquent la location saisonnière ou mixte — la réforme 2026 est une protection concrète qui change le rapport au risque locatif :
Ce qui change pour la location courte durée (Airbnb)
Le risque d’un « squatteur Airbnb » était devenu un frein réel à la mise en location courte durée, surtout en grande ville. Certains propriétaires préféraient laisser leur bien vide plutôt que de risquer une occupation illicite prolongée. La réforme rétablit un niveau de protection qui rend la location saisonnière plus sûre juridiquement.
Ce qui ne change pas pour la gestion locative classique
Les risques d’impayés avec un locataire classique (bail 1 an ou 3 ans) restent soumis à la procédure judiciaire longue. Pour les mauvais payeurs avec bail valide, la loi anti-squat 2026 n’apporte rien. C’est toujours la garantie loyers impayés (GLI) et un gestionnaire locatif sérieux qui constituent la meilleure protection.
Stratégie de protection recommandée
- Pour la location courte durée : utiliser des plateformes avec garanties (caution en ligne, vérification d’identité) + connaître la procédure préfectorale
- Pour la location longue durée : souscrire une assurance loyers impayés + déléguer à un gestionnaire locatif professionnel
- Dans tous les cas : noter le numéro de l’huissier de votre secteur pour réagir vite en cas de problème
🔮 Et Après ? État d’Avancement du Texte
La proposition de loi Estrosi-Sassone a été adoptée en première lecture au Sénat le 20 janvier 2026 par 230 voix contre 102. Elle a ensuite été transmise à l’Assemblée nationale où elle doit être examinée.
| Étape | Statut | Date |
|---|---|---|
| Dépôt Sénat | ✅ Fait | 28 novembre 2025 |
| Adoption Sénat 1ère lecture | ✅ Fait — 230 vs 102 | 20 janvier 2026 |
| Examen Assemblée nationale | ⏳ En cours | Courant 2026 |
| Adoption définitive | ⏳ En attente | À confirmer |
| Promulgation | ⏳ En attente | À confirmer |
⚠️ Attention — Texte non encore définitivement adopté : La réforme a été adoptée en première lecture au Sénat mais n’est pas encore définitivement promulguée. Des amendements de l’Assemblée nationale sont possibles. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a exprimé son soutien au texte, ce qui augmente les chances d’adoption rapide.
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